Lejeaftale - en type lejeaftale ; aftale , hvorefter udlejeren forpligter sig til mod vederlag at stille løsøre til lejeren til midlertidig besiddelse og anvendelse [1] .
På nuværende tidspunkt i Rusland udføres den juridiske regulering af lejeaftalen af særlige lejeregler og subsidiært - af generelle lejeregler nedfældet i den civile lovbog . Også de generelle bestemmelser i loven "om beskyttelse af forbrugerrettigheder" [2] [3] anvendes på de relationer, der udspringer af denne aftale, som sikrer forbrugerens materielle og processuelle rettigheder, især retten til at modtage information om udlejer og lejebetingelser, garanti for lejeboligens sikkerhed, ret til erstatning for skader mv.
Lejeaftalen er i sin natur refunderbar, konsensus og bilateralt bindende. Derudover er denne aftale blandt offentligheden [4] . Det betyder, at udlejeren, hvis han har en lejegenstand, er forpligtet til at indgå en aftale med enhver person, der henvender sig til ham, og på samme vilkår, undtagen når loven tillader levering af fordele til visse kategorier af forbrugere [5] .
Parterne i lejeaftalen er udlejer og lejer.
En erhvervsorganisation eller en individuel iværksætter , der udøver erhvervsmæssig virksomhed inden for udlejning af løsøre, kan fungere som udlejer . Denne type aktivitet kan være både primær og sekundær for udlejer. En engangsforretning for leje af løsøre anses ikke for udlejning. Som en undtagelse tillader loven indgåelse af lejekontrakter af non-profit organisationer , hvis dette svarer til målene for deres aktiviteter [6] . Således giver den føderale lov "Om gartneri, gartneri og dacha non-profit sammenslutninger af borgere" mulighed for at oprette lejefonde af gartnere, gartnere og sommerbeboere. Sådanne midler gør det muligt at forsyne stifterne af disse foreninger med produktionsmidler, som bruges til opførelse og reparation af beboelsesbygninger, udhuse og strukturer, forbedring og forarbejdning af have-, have- og sommerhuse [7] .
Enhver dygtig enkeltperson eller juridisk enhed , såvel som en individuel iværksætter , kan blive lejer i en lejeaftale . Lejere er typisk borgere, der køber ejendom til leje til forbrugerformål, det vil sige til personligt eller familiemæssigt brug ( husstandsudlejning ). Loven udelukker dog ikke en sådan mulighed for brug til erhvervsformål ( kommerciel udlejning ) [1] .
Lejeaftalen bør kun sigte mod at opfylde lejerens behov. Derfor fastsætter loven et forbud mod overdragelse af udlejningsejendomme til tredjemand, herunder fremleje og vederlagsfri brug. Det er heller ikke tilladt at pantsætte lejerettigheder og give dem som ejendomsindskud til erhvervsinteresser og selskaber eller som aktieindskud til produktionsandelsforeninger [8] . Dermed er omfanget af lejerens rettigheder til at eje og benytte udlejningsejendommen mindre end i den almindelige lejeaftale.
Genstand for lejeaftalen er tilvejebringelse af midlertidig besiddelse og brug af løsøre [1] , med undtagelse af køretøjer, hvis udlejning er reguleret af særlige regler [9] . Derfor kan det ikke kvalificeres som udlejningsejendomme . Emnet for lejeaftalen er dens eneste væsentlige betingelse. Kontraktens løbetid og dens pris gælder ikke for disse.
Loven begrænser den maksimale periode, for hvilken en lejeaftale kan indgås, til et år [10] . Hvis kontraktens løbetid overstiger den grænse, der er fastsat ved lov, anses kontrakten for indgået for et år [11] .
Reglerne om fornyelse af lejemålet på ubestemt tid, samt om forkøbsret for lejer til fornyelse af lejemålet gælder ikke for lejeaftalen [12] . Hvis lejer således efter udløbet af den i aftalen angivne periode fortsætter med at benytte udlejningsejendommen uden indsigelser fra udlejer, mister parterne retten til at varetage deres interesser. For at bevare en sådan ret skal parterne genforhandle kontrakten for en ny periode.
Det særlige ved lejeaftalen er, at leje-(leje)betalingen i henhold til aftalen udelukkende etableres i form af en fast sum penge [13] . Andre betalingsmåder, som er fastsat i de almindelige regler om leje, er således ikke tilladt, og den tilsvarende betingelse, som er fastsat i kontrakten, erklæres ugyldig. Lejegebyret kan betales på et tidspunkt eller periodisk [13] . Hvis proceduren og betalingsbetingelserne ikke er specificeret i kontrakten, så opkræves det som hovedregel på de vilkår, der normalt gælder ved leje af lignende ejendom under sammenlignelige omstændigheder [14] .
I tilfælde af forsinket betaling er det underlagt opkrævning på indiskutabel måde i henhold til notarens eksekutive påskrift [15] [Not. 1] . Denne regel er designet til at beskytte interesserne for en iværksætter, der betjener mange forbrugere og opkræver et mindre gebyr for sine tjenester. I denne rækkefølge er det kun selve gælden, der er genstand for inkasso. Krav om inddrivelse af en bod samt andre erstatningskrav fra udlejeren skal fyldestgørende i retten.
Loven fastslår den obligatoriske karakter af en simpel skriftlig form for en lejekontrakt [16] . Denne regel er en undtagelse fra de almindelige bestemmelser om lejemålet og er gyldig uanset kontraktens løbetid eller dens genstandssammensætning [17] . Typisk tilbyder udlejningsorganisationer standardformer for kontrakter, som lejeren tilslutter sig. En lejeaftale kan således have de karakteristiske træk som en tilslutningsaftale [18] . Da loven ikke foreskriver andet, indebærer manglende overholdelse af den simple skriftlige form af kontrakten parternes fratagelse af retten til i tilfælde af en tvist at henvise til vidneforklaringer, der bekræfter dens vilkår, men bevarer deres ret til at fremlægge skriftligt. og andre beviser [19] .
Lejeaftalens indhold er udlejers pligt til at overdrage lejeboligen til lejer til midlertidig besiddelse og brug og den tilsvarende ret til at modtage lejebetalingen fra lejer [1] . Betingelsen for den overdragne ejendom skal svare til dens formål og kontraktvilkårene. I lyset heraf pålægges udlejeren pligten til at kontrollere den overdragne ejendoms brugbarhed i nærværelse af lejeren og til at gøre denne bekendt med reglerne for dens drift eller give ham den passende instruktion [20] . I modsat fald påtager udlejer sig ansvaret for den overdragne ejendoms åbenlyse mangler og mister retten til at kræve erstatning for skade, hvis den er påført denne ejendom på grund af manglende nødvendige oplysninger fra lejer. Samtidig fratager udlejerens inspektion af ejendommens tilstand i nærværelse af lejeren ikke sidstnævnte retten til at bevise tilstedeværelsen af skjulte fejl i ejendommen, som ikke blev opdaget under besigtigelsen eller ikke specificeret. af udlejer.
Forpligtelsen til løbende og større istandsættelser af udlejningsejendomme er, bortset fra de almindelige regler om leje, ved lov henlagt til udlejer [21] . Denne regel er primært fokuseret på at varetage forbrugerens interesser, som en part, der ikke har særlig viden om reparationer. Såfremt lejer i kontraktens løbetid opdager mangler ved det lejede, der helt eller delvist forhindrer dets videre anvendelse, er udlejer som hovedregel inden 10 dage fra datoen for modtagelsen af den pågældende meddelelse forpligtet [22] efter eget valg [23] :
Manglende opfyldelse af denne forpligtelse inden for den fastsatte frist giver lejeren ret [23] :
Såfremt udlejer godtgør, at manglerne skyldes lejers overtrædelse af driftsreglerne, er denne dog forpligtet til at betale udlejer omkostningerne til istandsættelse og transport af ejendommen [24] .
Lejeaftalen kan efter aftale mellem parterne opsiges før tidsplanen. Lejer er i så fald forpligtet til at tilbagelevere lejeboligen til udlejer i samme stand, som den blev modtaget, under hensyntagen til almindelig slitage, og sidstnævnte til gengæld en del af lejebetalingen for den periode, blev betalt af lejeren, men hvorunder han ikke benyttede denne ejendom. Den angivne periode regnes fra dagen efter datoen for den faktiske tilbagelevering af ejendommen [25] .
Lejeaftalen kan endvidere til enhver tid opsiges ensidigt på foranledning af lejer. Samtidig er han ikke forpligtet til at forklare årsagerne til sit afslag på kontrakten, men skal meddele udlejeren en sådan hensigt mindst ti dage i forvejen [26] [Note. 2] . Samtidig betyder manglende overholdelse af dette krav ikke, at udlejer har ret til ikke at acceptere afslaget på lejers kontrakt; det udskyder kun opsigelsen af kontrakten i en bestemt periode fra det øjeblik, hvor udlejeren bliver bekendt med lejerens hensigt.
Ensidig opsigelse af kontrakten på foranledning af udlejer sker på generelt grundlag, nemlig i tilfælde hvor lejer [27] :
| Civilretlige kontrakter | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| overdragelse af ejendom |
| ||||||
| overdragelse af ejendom til brug | |||||||
| for udførelsen af arbejdet |
| ||||||
| om levering af tjenesteydelser |
| ||||||
| relateret til IP- rettigheder |
| ||||||
| om fælles aktiviteter |
| ||||||
| Andet | |||||||
| Civilret | |
|---|---|
| Civilretligt forhold | |
| Objekter for borgerrettigheder | |
| Virkelig ret | |
| Lov om forpligtelser | |
| arveret | |
| Intellektuelle rettigheder | |
| Kilder til civilret | |
| |