En livrenteaftale er en aftale , hvorefter den ene part ( lejemodtageren ) overdrager ejendom til den anden part ( lejeyderen ) , og lejeyderen forpligter sig til, til gengæld for den modtagne ejendom, periodisk at betale lejemodtageren en et bestemt beløb (huslejebetalinger) eller skaffe midler til dets indhold i en anden form ( betaling for forsyningsselskaber, køb af produkter, social pleje osv. ) [1] .
I øjeblikket udføres den juridiske regulering af livrenteaftalen i Rusland af generelle og visse typer af aftalen - af særlige normer om livrente, der er nedfældet i civilloven .
Lejeaftalen er i sagens natur kompenserende, reel og ensidigt bindende.
Det var med ikrafttrædelsen af anden del af civilloven i 1996, at lejeaftalen fik detaljeret regulering. For den russiske lovgivning i slutningen af 90'erne af det XX århundrede var lejeinstitutionen relativt ny. Den var fraværende i den førrevolutionære civilret, selvom den var kendt af russisk civilret . Så den indenlandske juridiske lærde K.P. Pobedonostsev udtalte [2] :
Vores lovgivning har ikke en særlig kategori for lejekontrakten og nævner den ikke. Men ifølge den almindelige regel i §§ 1528 og 1530 i Civil Law Code er det også muligt for os at indgå en sådan aftale - dog næppe i forhold til fast ejendom.
Et forsøg på at lovgive huslejeinstituttet fandt sted i 1913 i udkastet til kapitel XIX i den civile lovbog, som blev kaldt "Livsindkomst (leje) og vedligeholdelse af liv." Artikel 1100 i udkastet indeholdt en definition af en livstidsindkomstaftale (livrente) og en livslang vedligeholdelsesaftale som dens varianter. Kontrakten om permanent leje, kendt af moderne lovgivning, blev ikke nævnt [3] .
I RSFSR's civile lovbog fra 1922 manglede en kontraktlig model svarende til leje, da den sovjetiske ideologi udelukkede de relevante relationer og definerede dem som åger . Samtidig blev der i NEP- perioden registreret adskillige sager om salg af beboelsesejendomme, med forbehold for levering af livslang vedligeholdelse til sælgeren. Sådanne transaktioner blev som regel erklæret ugyldige af domstolene [4] . Der blev dog tilladt undtagelser fra denne praksis i tilfælde, hvor anerkendelsen af en sådan transaktion som ugyldig kunne skade den svagere part, det vil sige sælgeren [5] .
I forbindelse med den socioøkonomiske situation, der udviklede sig under og efter afslutningen af den store patriotiske krig , stod den sovjetiske lovgiver igen over for behovet for at regulere huslejeforhold. Civil Code of RSFSR af 1964 legitimerede muligheden for at indgå en livrenteaftale, men begrænsede den samtidig betydeligt. Salg af en individuel beboelsesejendom med betingelse om livsvedligeholdelse af sælger var således tilladt, hvis en handicappet optrådte som forsørger [6] .
Der er følgende typer lejeaftaler:
Parterne i livrenteaftalen er modtageren af livrenten - lejekreditor og betaler af livrenten - lejedebitor.
En lejekreditor er en person, der overdrager sin ejendom til en anden person (huslejeskyldner) for at få indtægt (husleje) over en længere periode. Modtageren af lejen kan være enkeltpersoner (i henhold til en permanent eller livrenteaftale, i henhold til en livsforsikringsaftale med en forsørger), samt non-profit organisationer (i henhold til en permanent livrenteaftale), hvis dette ikke er i strid med loven og svarer til målene for deres aktiviteter [7] . Kommercielle organisationer kan ikke være modtagere af husleje, da dette er i modstrid med selve essensen af husleje, hvilket indebærer manglende involvering i skabelsen af indkomst modtaget af husleje .
Modtageren af lejen må ikke falde sammen med den, der overdrager ejendommen mod betaling af husleje (f.eks. kan en livrente stiftes af en borger til fordel for en anden borger eller gruppe af borgere [8] - den såkaldte kontrakt til fordel for en tredjepart [9] ).
En huslejeskyldner er en person, der er forpligtet til mod at eje den modtagne ejendom at betale indkomst (leje) til den person, der har overdraget den (lejekreditor) over en længere periode. Alle enkeltpersoner og juridiske enheder kan fungere som lejebetalere i overensstemmelse med deres juridiske person .
Genstanden for livrenteaftalen er kun individuelt defineret ejendom , som er på ejendomsretten , nemlig: ting - både løsøre og fast ejendom , kontanter og dokumentariske værdipapirer . Ejendomsrettigheder , herunder ikke- kontante penge og andre fordringsrettigheder, papirløse værdipapirer , samt arbejde og tjenester, information , eksklusive rettigheder og personlige immaterielle fordele , kan således ikke være genstand for en livrenteaftale .
Funktioner af juridisk reguleringForskelle i den juridiske ordning for ejendom, der kan være genstand for en lejeaftale, forudbestemmer de særlige forhold ved proceduren for dens fremmedgørelse mod betaling af leje. Den betalte afståelse af fast ejendom mod betaling af leje vil således kræve overholdelse af reglerne om fremgangsmåden ved overdragelse af fast ejendom i medfør af en aftale om ejendomssalg [10] ; afhændelse mod betaling af leje af værdipapirer vil kræve overholdelse af vejledningen om fremgangsmåden ved overdragelse af rettigheder under et værdipapir [11] mv.
Som hovedregel udbetales en livrenteaftale, medmindre andet er fastsat efter aftale mellem parterne. Med andre ord har modtageren af lejen ud over lejebetalingen ret til modrepræsentation (betaling) ved overdragelse af ejendom mod betaling af leje [12] . Hvis afhændelsen af ejendom skal betales, anvendes reglerne om salgskontrakten subsidiært på den pågældende transaktion . Ved vederlagsfri afståelse af ejendom bør parterne ud over særlige regler om en bestemt type leje også lade sig vejlede af reglerne for donationsaftalen [13] .
Da lejebetalinger kan være:
Formen for levering af lejebetalinger etableres efter aftale mellem parterne og kan kombineres (for eksempel betales den ene del af lejen i penge, og den anden del i leveringen af tjenesteydelser).
For at beskytte lejekreditors interesser kan loven fastsætte minimumsbeløbet for permanent [14] og livrente [15] samt minimumsværdien af det samlede underholdsbeløb med en forsørgerpligtig [16] . Loven giver også mulighed for en obligatorisk forhøjelse af lejens størrelse i forhold til forhøjelsen af eksistensminimum [14] [15] [16] .
Retten til lejebetalinger opstår først fra lejekreditor efter overdragelse af ejendom mod betaling af leje; fra samme tidspunkt indtræder forpligtelsen til at betale lejebetalinger fra huslejeskyldneren. Således er livrentekontrakten blandt de rigtige.
Forpligtelsen til at betale lejebetalinger er vedvarende, da kontrakten er indgået for lejemodtagerens levetid eller på ubestemt tid og er underlagt systematisk udførelse. Derfor fastsætter loven en række regler om form og metoder til at sikre opfyldelsen af forpligtelsen til at betale husleje.
I tilfælde af forsinkelse med betaling af lejebetalinger er lejeyderen forpligtet til at betale renter til modtageren af lejen, hvis størrelse er fastsat ved lov eller ved aftale [17] .
Livrente kan fastsættes for den levetid, som borgeren overdrager ejendom mod betaling af leje, eller for den af denne anviste livsperiode for en anden borger. En permanent livrente etableres på ubestemt tid.
Lejeaftalen skal indgås skriftligt og attesteres af en notar . Hvis kontrakten giver mulighed for afhændelse af fast ejendom mod betaling af leje, er den underlagt statsregistrering [18] . Huslejebyrden skal ligeledes tinglyses [19] [20] .
Hvis parterne overtræder kravene til notarisering af lejeaftalen, vil den blive betragtet som ugyldig ( ugyldig ) [21] . Hvis en aftale om overdragelse af fast ejendom under leje er attesteret, men ikke underlagt statsregistrering, vil den blive betragtet som ikke indgået [22] , da loven ikke indeholder en angivelse af dens ugyldighed [18] .
De væsentlige vilkår for en livrenteaftale afhænger af dens type. En væsentlig betingelse, der er fælles for alle typer af livrenteaftaler, er for det første dens genstand. Enhver ejendom kan overdrages mod betaling af permanent og livrente, mens genstanden for en livsopholdsaftale med en forsørger udelukkende er fast ejendom.
For det andet omfatter sådanne betingelser huslejeskyldnerens pligt til at sikre lejekreditors interesser. Lovgiveren søger således at beskytte sidstnævntes interesser.
Midlerne til at beskytte udlejningsudbyderens interesser varierer afhængigt af ejendommens retlige ordning.
Lejebyrden følger ejendommen og binder de personer, der ejer denne ejendom, med subsidiært ansvar , medmindre loven eller overenskomsten foreskriver solidarisk hæftelse .
Lejeskyldnerens manglende opfyldelse af kontraktens sikkerhedsbetingelser samt tab eller forringelse på grund af forhold, som lejekreditor ikke er ansvarlig for, giver sidstnævnte ret til at hæve kontrakten og kræve erstatning for tab.
En livrenteaftale er en aleatorisk aftale, det vil sige af risikabel karakter. Det kommer til udtryk ved, at en af modparterne reelt kan modtage et mindre vederlag, end han selv yder, da størrelsen af lejebetalingerne er usikker på grund af lejebetalingsperiodens usikkerhed.
Risikoen for hændeligt tab eller beskadigelse af ejendom betragtes ud fra et synspunkt om opsigelse eller fortsættelse af forpligtelser til at betale husleje. I en permanent lejeaftale bæres risikoen af huslejeskyldneren, hvis denne mod betaling af leje vederlagsfrit modtog ejendom; i tilfælde af tab eller skade på ejendom fritages han ikke for forpligtelsen til at betale lejebetalinger. Hvis lejeaftalen er indgået på godtgørelsesberettiget grundlag, kan lejeskyldneren i tilfælde af hændeligt tab af ejendom kræve aftalens ophævelse eller ændring af dens vilkår. I en livrenteaftale afhænger risikoen ikke af, om ejendommen er afhændet mod erstatning eller vederlagsfrit.
I ukrainsk lovgivning, for en livrenteaftale, bruges udtrykket "livsunderholdsaftale". En livsvedligeholdelsesaftale er en form for afhændelsesaftale, som bestemmer, at den ene part ( afhænderen ) til den anden part ( erhververen ) overdrager ejendomsretten til en beboelsesbygning, lejlighed eller del heraf, anden fast ejendom eller løsøre af væsentlig værdi, mod hvilket erhververen forpligter sig til at sørge for afhænderens vedligeholdelse og (eller) pleje for livet (artikel 744 i Ukraines civile lovbog [24] ).
En livsopholdsaftale er et alternativ til en købs- og salgsaftale i tilfælde, hvor en person i sin levetid har til hensigt, men under visse betingelser, at afhænde ejendom, der tilhører ham ved ejendomsret. Også denne aftale kan betragtes som et alternativ til arveaftalen eller donationsaftalen. Samtidig er de juridiske konsekvenser af at indgå sådanne kontrakter væsentligt forskellige.
I europæisk lovgivning har livrenteaftalen været kendt siden middelalderen . Årsagen til fremkomsten og udviklingen af lejeforhold i Europa var ifølge den franske civilist L.J. Morandier for det første fattigdom, og for det andet forbuddet mod rentebærende lån fra både sekulære og kirkelige myndigheder, som blev erklæret åger .
Det var et pinligt forbud, og folk var kloge i at komme uden om det. Hertil brugte de især en aftale om etablering af husleje. Den låntager, der modtog kapitalbeløbet, påtog sig ikke forpligtelsen til at betale renter af dette beløb og tilbagebetale det, men en ubestemt forpligtelse til at betale en livrente til långiveren. En ejer, som ville sælge sin faste ejendom, fandt en erhverver, der ville betale ham en evig leje lettere end en, der ville gå med til at betale kapitalbeløbet, fordi der ikke var rigeligt med kontanter [25] .
| Civilretlige kontrakter | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| overdragelse af ejendom |
| ||||||
| overdragelse af ejendom til brug | |||||||
| for udførelsen af arbejdet |
| ||||||
| om levering af tjenesteydelser |
| ||||||
| relateret til IP- rettigheder |
| ||||||
| om fælles aktiviteter |
| ||||||
| Andet | |||||||
| Civilret | |
|---|---|
| Civilretligt forhold | |
| Objekter for borgerrettigheder | |
| Virkelig ret | |
| Lov om forpligtelser | |
| arveret | |
| Intellektuelle rettigheder | |
| Kilder til civilret | |
| |