Permanent lejeaftale

Permanent lejeaftale  - en aftale , hvorefter lejemodtageren overdrager den ejendom , der tilhører ham , til lejebetalerens ejendom , og denne forpligter sig til gengæld for den modtagne ejendom til periodisk at betale modtageren af lejen et vist beløb , mens aftalens løbetid ikke er begrænset til nogen tidsperiode [1] .

Emne og væsentlige vilkår for kontrakten

Genstanden for en permanent lejeaftale kan være både løsøre og fast ejendom [1] . Huslejebetalinger etableres som udgangspunkt kontant, dog er betaling af leje tilladt ved at stille ting til rådighed, udføre arbejde eller levere ydelser, der i værdi svarer til lejebeløbet [2] . Etablering af en blandet lejeform, som kombinerer betaling af penge og levering af naturalier, er ikke udelukket.

De væsentlige vilkår i kontrakten er størrelsen af ​​lejebetalinger. Størrelsen af ​​lejebetalinger fastsættes efter aftale mellem parterne, men bør ikke være mindre end et eksistensminimum om måneden [3]  - i dette tilfælde er det underlagt indeksregulering, under hensyntagen til stigningen i denne værdi. Betingelsen for betaling af husleje er fastsat uden begrænsning af enhver tidsperiode. Med andre ord betales huslejen konstant, med en vis hyppighed, som udgangspunkt, medmindre andet er fastsat i kontrakten, ved udgangen af ​​hvert kalenderkvartal [4] .

Parter i aftalen

Modtageren af ​​en permanent livrente kan være en enkeltperson såvel som en almennyttig organisation i overensstemmelse med dens retlige handleevne , det vil sige, hvis dette ikke er i modstrid med loven og charteret (forordningen) for denne organisation [1] . Livrenteudbetaler kan ifølge de almindelige regler om en livrenteaftale være enhver rask person eller juridisk enhed .

Loven giver mulighed for overdragelse af retten til at kræve varig livrente i rækkefølgen af ​​overdragelse eller arv - ved arv eller som følge af omorganisering af en juridisk person [5] , men kun til de enheder, der kan optræde som modtagere af livrente. Overdragelsen af ​​retten til at kræve leje er således umulig, hvis den afdøde borgers ejendom viser sig at være forladt , og en kommerciel juridisk enhed bliver efterfølgeren til den almennyttige organisation. Derudover kan denne mulighed fastsættes af kontrakten under forudsætning af dens obligatoriske yderligere koordinering med lejebetaleren. Det kan også være forbudt ved lov eller traktat [5] , men et sådant forbud bør ikke fratage den evige livrente af en ubestemt karakter. Eksempelvis forvandler det samtidige forbud mod at overdrage retten til at kræve husleje i forhold til en borger i overdragelsesrækkefølge og ved arv permanent leje til livsleje .

Loven giver mulighed for at etablere en permanent livrente til fordel for tredjemand . Samtidig lader det til, at lejemodtageren ikke kan overdrage sine rettigheder i henhold til en aftale, som er indgået til hans fordel af en anden person, uden denne persons samtykke.

Huslejeydernes forpligtelser kan også overføres til andre personer.

Opsigelse af kontrakten

Pligten til at betale en permanent livrente kan bringes til ophør efter aftale mellem parterne, samt af andre almindelige grunde, bortset fra opfyldelse [6] , hvilket er umuligt på grund af denne forpligtelses ubestemte karakter. Især kan modtageren af ​​lejen nægte at modtage lejebetalinger (eftergivelse af gæld [7] ); samtidig, hvis lejen er fastsat til hans fordel af en anden person, så overgår retten til at modtage lejen til denne person.

Loven giver særlige grunde til at opsige en permanent lejeaftale:

Indfrielse af leje

Huslejeindfrielse er et særligt grundlag for opsigelse af en permanent lejeaftale, som kan iværksættes af såvel betaler som lejemodtager [8] . Huslejeskyldneren har til enhver tid ret til at nægte yderligere betaling af leje ved at indfri den, det vil sige at overføre den i kontrakten forud fastsatte indfrielsessum til lejekreditor. Hvis ejendommen mod betaling af leje er afhændet mod vederlag, og der ikke er nogen betingelse om indløsningssummen i kontrakten, så sker indløsningen af ​​lejen til en pris svarende til den årlige lejebeløb [9] . Samtidig omfatter indløsningssummen ikke værdien af ​​den ejendom, der overdrages mod betaling af leje, da lejekreditor har frastået den som sælger, samtidig med at han har modtaget en betaling herfor svarende til salgssummen. Hvis ejendommen er frastået vederlagsfrit mod betaling af leje, så er udgiften til denne ejendom inkluderet i indløsningssummen [10] . Betingelsen om indløsningssummen anses således ikke for væsentlig ved lov.

Indløsning af leje og opsigelse af kontrakten efter aftale mellem parterne

Indløsning af leje må ikke forveksles med opsigelse af kontrakten efter aftale mellem parterne. For det første er det nødvendigt med en passende tilkendegivelse af begge parters vilje til opsigelse af kontrakten ved aftale. Indløsningen af ​​lejen sker kun på initiativ af én af dem. For det andet kan aftalen om at opsige kontrakten indeholde bestemmelser om udbetaling af erstatning til modtageren af ​​livrenten. Ved fastlæggelsen af ​​dens størrelse er parterne ikke bundet af nogen lovgivningsmæssige normer. Indløsningssummen, såfremt den ikke er defineret i den permanente lejeaftale, fastsættes på den måde, som loven foreskriver.

Betaler er forpligtet til at erklære lejeindløsning skriftligt senest 3 måneder før lejestandsningen, medmindre en længere frist er fastsat i aftalen. Og hvis kontrakten ikke indeholder en anden procedure for indløsning, vil forpligtelsen til at betale leje kun blive betragtet som ophævet fra det øjeblik, modtageren af ​​lejen modtager hele indløsningsbeløbet [11] .

Huslejeskyldner er i nogle tilfælde forpligtet til at indfri lejen efter anmodning fra lejekreditor. Alle er forbundet med betalerens overtrædelse af livrenten af ​​sine forpligtelser, som enten allerede har fundet sted eller kan finde sted i fremtiden, når visse betingelser opstår. Sådanne tilfælde omfatter især [12] :

  1. Forsinket betaling af leje i mere end et år (medmindre andet følger af aftalen).
  2. Overtrædelse af pligten til at sørge for betaling af husleje.
  3. Anerkendelse af lejebetaleren som insolvent eller indtræden af ​​andre forhold, der klart indikerer, at lejen ikke vil blive udbetalt til ham med det beløb og inden for de i kontrakten fastsatte frister.
  4. Modtagelse af fast ejendom overført mod betaling af leje til fælleseje eller deling af denne ejendom mellem flere personer.
  5. Øvrige forhold fastsat i kontrakten.

Da kravet om lejeindfrielse ikke er et civilretligt ansvar , kan det erklæres af lejemodtageren, uanset om lejeyderen gør sig skyldig i misligholdelse af sine forpligtelser.

Betingelsen i den permanente livrenteaftale om afvisning af livrentebetalerens ret til at indløse den er ugyldig . Loven tillader kun én begrænsning af retten til at indløse lejen, som kan være fastsat i kontrakten. Det ligger i, at den relevante ret ikke kan udøves i lejemodtagerens levetid eller i en anden periode, der ikke overstiger tredive år fra datoen for indgåelsen af ​​kontrakten [13] . Det ser ud til, at en kontrakt med en sådan betingelse er præget af øget aleatorisk .

Risici

De juridiske konsekvenser af hændeligt tab eller beskadigelse af ejendom, der overføres under lejebetaling, afhænger af, om den er blevet afhændet vederlagsfrit eller mod betaling. Hvis ejendele, der overføres vederlagsfrit, ved et uheld ødelægges eller beskadiges, bæres risikoen af ​​lejeskyldneren, det vil sige, at han er forpligtet til fortsat at opfylde forpligtelsen til at betale leje. Hvis den til erstatning overdragne ejendom ved et uheld bliver dræbt eller beskadiget, har lejeyderen som den, der har haft omkostningerne ved at erhverve denne ejendom ret til at kræve lejepligten ophævet eller ændre betingelserne herfor. betaling [14] .

Noter

  1. ↑ 1 2 3 s. 1 art. 589 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  2. ↑ stk. 1 i art. 590 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  3. ↑ stk. 2 i art. 590 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  4. ↑ Art. 591 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  5. ↑ 1 2 s. 2 art. 589 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  6. ↑ Art. 408 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  7. ↑ Art. 415 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  8. ↑ stk. 1 i art. 592 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  9. ↑ stk. 2 i art. 594 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  10. ↑ s. 3 art. 594 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  11. ↑ stk. 2 i art. 592 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  12. ↑ Art. 593 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  13. ↑ s. 3 art. 592 i Den Russiske Føderations civile lovbog
  14. ↑ Art. 595 i Den Russiske Føderations civile lovbog

Litteratur

primære kilder Forskning