Realkreditlån (realkreditlån ) i Rusland er det vigtigste led på det finansielle marked [1] . Den mest almindelige brug af et realkreditlån i Rusland er, at en person køber en lejlighed på kredit. I dette tilfælde belånes som udgangspunkt nykøbt bolig, selvom det er muligt at belåne en lejlighed, der allerede er ejet [2] .
Et realkreditlån er et offentligt pant. Ved pant i fast ejendom foretager de transaktionsregistrerende instanser passende registreringer af, at ejendommen er behæftet med pant. Enhver interesseret person kan kræve et uddrag fra statens register over rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det. Hvis ejendommen er pantsat, vil det i dette ekstrakt være angivet, at der er en byrde: pant [3] . I Rusland arbejder ikke mere end hundrede banker aktivt på realkreditmarkedet.
Pant i Rusland i sin moderne form dukkede op i slutningen af 1990'erne og er reguleret af føderal lov nr. 102-FZ "On Pant (pant af fast ejendom)" [4] [5] .
Repræsentanter for hofadelen og store provinsgodsejere havde råd til et sådant lån. Feedbacksystemet mellem låntager og investor i disse år blev ikke fejlrettet. Beløbene af adelsmændenes reelle gæld oversteg den officielt etablerede gæld til banker, idet godserne blev belånt og genpantsat fra ågerkarle. Manglende evne til at betale gæld til tiden førte til en gæld til banker på 425 millioner rubler, da 7 millioner rubler blev pantsat i statsbankens statskasse.
Låneordninger var ledsaget af panteblade. Deres volumen på værdipapirmarkedet nåede op på 40%. Det var realkreditlånets storhedstid. Listen over aktører på bankmarkedet, der er involveret i udlån med sikkerhed i jord og fast ejendom, omfattede mere end 50 institutioner.
Oktoberrevolutionen og det socialistiske system, der fulgte efter den med forbud mod privat ejendom, førte til forsvinden af denne type finansielle tjenester. Realkreditlån eksisterede ikke før Sovjetunionens sammenbrud.
De vigtigste retsakter, der regulerer realkreditspørgsmål i Rusland er:
Den nuværende lovgivning giver to typer grunde til, at et realkreditlån opstår:
Pant i medfør af loven (lovspant) - et pant, der opstår ved indtræden af visse kendsgerninger specificeret i loven, uanset parternes vilje med hensyn til fremkomsten af et pant, ved overdragelse af ejendomsretten til en ejendom fra én person til en anden, mere præcist efter erhvervelsen af denne ret af en ny ejer, men med den obligatoriske forekomst af kendsgerninger bestemt ved lov.
Et realkreditlån opstår i følgende fem hoved- og almindelige tilfælde:
Pant i kraft af en aftale (aftalepant) er et realkreditlån, der opstår på grundlag af en pantebrevsaftale (pant i fast ejendom).
En realkreditaftale er ikke en selvstændig forpligtelse, men består i at sikre en forpligtelse i henhold til en låneaftale, låneaftale eller anden forpligtelse.
Et pant i henhold til loven adskiller sig kun fra et pant, der er opstået på grundlag af en aftale, ved, at førstnævnte opstår i kraft af en direkte angivelse i loven og automatisk tinglyses sammen med en anden aftale selv uden ansøgning fra parterne, mens en pant i kraft af en aftale er tinglysningspligtig efter særskilt anmodning fra parterne. Da et realkreditlån ved lov opstår ved et målrettet lån til køb af bolig, skifter der ved tinglysning af et sådant pant, ejeren af ejendommen, og for at være mere præcis opstår et sådant pant samtidig med låntagers erhvervelse af fast ejendom.
Ejendom, der kan være genstand for pant, er defineret i artikel 5 i lov om realkreditlån - fast ejendom specificeret i artikel 130 i Den Russiske Føderations civillovbog, hvis rettigheder er registreret på den måde, der er etableret for statslig registrering af rettigheder til fast ejendom ejendom og transaktioner med det.
Sådanne ting omfatter: jordlodder, med undtagelse af jordlodder specificeret i artikel 63 i realkreditloven; virksomheder, såvel som bygninger, strukturer og anden fast ejendom, der anvendes i forretningsaktiviteter; beboelsesbygninger, lejligheder og dele af beboelsesbygninger og lejligheder, bestående af et eller flere isolerede rum; dachaer, havehuse, garager og andre forbrugsbygninger; luft- og søfartøjer, fartøjer til indlandssejlads og rumobjekter.
I sammenligning med priserne på det russiske marked er lejligheder i Europa dyrere, men dette gælder kun for den nominelle værdi - og i sammenligning med regionerne i Den Russiske Føderation. Ifølge vilkårene for realkreditudlån og ejendomspriser er boliger i Europa, sammenlignet med Moskva-regionen og St. Petersborg, billigere. Europæiske låneinstitutter tilbyder lave renter på lån, der sjældent overstiger 5 % om året. Lederen, hvad angår de samlede betingelser fra kreditinstitutter, boligudgifter og boligklimaet, er spansk fast ejendom. På grund af den langvarige krise i landet behandles låntageres ansøgninger inden for seks måneder. Der er også et interessant træk ved systemet med udstedelse af lån i Italien: realkreditlån er meget mere villige til at blive udstedt til køb af boliger i de nordlige regioner af landet og hovedstadsområdet (rige industrialiserede regioner).
Ifølge Expert RA-agenturet udgjorde volumen af realkreditmarkedet i Den Russiske Føderation i 2012 rekordhøje 1,1 billioner rubler. Ifølge eksperter udgjorde mængden af realkreditmarkedet i første halvdel af året 430 milliarder rubler, hvilket er 57 procent højere end resultaterne fra samme periode sidste år. Ifølge analytikere blev markedets konstante vækst leveret af lave rater, nye aktørers indtog på markedet og en stigning i tempoet i boligbyggeriet. [fjorten]
Mængden af udstedte realkreditlån i 2016 oversteg mængden af udstedte lån i 2015 med 27 % og beløb sig til 1,47 billioner rubler. Mængden af HML-porteføljen gennem hele 2016 viste en stabil vækst og nåede 4,49 billioner rubler ved udgangen af 2016. Så høje renter blev opnået på grund af de store bankers rentenedsættelse. I slutningen af 2017 kunne mængden af lån nå op på 1,6 billioner rubler med væksten i porteføljen op til 5 billioner rubler [15] .
I øjeblikket drøftes muligheden for at indføre en lov om " pantebrevsferie ", som giver mulighed for betalingshenstand for låntagere, der befinder sig i en vanskelig livssituation.
Den 19. februar 2019 vedtog Statsdumaen en lov, der letter situationen for realkreditskyldnere. Hvis hver af de solidariske debitorer efter de gældende regler i tilfælde af forsinkelse af realkreditbetalingen skal betale et resultathonorar på 7% ud over gælden og renter, så bliver resultathonoraret nu 7% af det samlede beløb. solidariske debitorer kombineret [16] .
Den 9. marts 2019 sagde Vladimir Putin, at realkreditferier i Den Russiske Føderation bør gælde for alle realkreditlån, inklusive dem, der er udstedt tidligere. Formanden bemærkede, at centralbanken støtter dette initiativ [17] .
Den 18. april 2019 vedtog statsdumaen udkastet til lov om realkreditfridage ved tredjebehandlingen, den 22. april blev udkastet godkendt af forbundsrådet, og den 1. maj forbundslov nr. låneaftaler, der indgås med låntageren - en person til formål, der ikke er relateret til gennemførelsen af iværksætteraktiviteter, og låntagerens forpligtelser i henhold til hvilke er sikret ved et realkreditlån, efter anmodning fra låntageren" blev underskrevet af statsoverhovedet. Loven træder i kraft den 31. juli 2019.
I januar 2020 registrerede centralbanken et fald i den gennemsnitlige udstedte realkreditrente på niveauet 8,84 % om året [18] .
I foråret 2020 blev der godkendt et begunstiget realkreditprogram på 6,5 % for boligkøbere i nybyggeri. Oprindeligt skulle programmet slutte den 1. november 2020, men derefter forlængede myndighederne det indtil den 1. juli 2021. I efteråret annoncerede vicepremierminister Marat Khusnullin behovet for at forlænge fristen, hvilket "vil give en mere afbalanceret udvikling af markedet" [19] .
Ud over banker søger små finansielle virksomheder aktivt lån med sikkerhed i eksisterende boliger. Nogle af dem arbejder under licens fra mikrofinansieringsorganisationer og er reguleret af Den Russiske Føderations centralbank, nogle arbejder uden licens, da Den Russiske Føderations civillov giver dig mulighed for at udstede rentebærende sikrede lån uden licens, forudsat at långiver låner sine egne midler. Som regel udstedes sådanne lån af store netværk af pantelånere, nogle ejendomsmæglere og specialiserede virksomheder.
(Regler for vurdering af klientens soliditet og beregning af maksimalt lånebeløb).
Underwriting er en vurdering af Kundens evne til at servicere det udstedte realkreditlån, det vil sige beregningen af det lånebeløb, som låntager vil være i stand til at tilbagebetale under hensyntagen til låntagers karakteristika (type af beskæftigelse, månedlig indkomst og mulighed for at bekræfte det, tilstedeværelsen af medlåntagere eller garanter, familiesammensætning, tilstedeværelsen af mindre forsørgere osv.). Kunden gennemgår forsikringsproceduren to gange: når han kontakter en realkreditmægler (den udføres af mæglerselskabets forsikringsgiver) før indgåelse af en kontrakt om levering af tjenester og også i banken (udført af bankens kreditanalytikere) når du overvejer en ansøgning om et realkreditlån.
Kort beskrivelse af tegningsproceduren i banken. Beregning af koefficienter:
| Koefficient | Beskrivelse | |
|---|---|---|
| P/D | Betaling/indkomst | forholdet mellem lånebetalinger og låntagers indkomst for den relevante periode |
| O/D | Passiver/Indkomst | forholdet mellem låntagers obligatoriske omkostninger og den samlede indregnede indtægt |
| K/Z | Kredit/pant | forholdet mellem størrelsen af det ansøgte lån og værdien af den erhvervede ejendom |
| K/L | Kredit/likvidationsværdi | forholdet mellem størrelsen af det ydede lån og minimumssalgsprisen for fast ejendom |
Disse koefficienter blev udviklet af banker og Federal Agency for Housing Mortgage Lending baseret på erfaringerne med realkreditlån i USA og europæiske lande. Et sådant sæt indikatorer afspejler et tilstrækkeligt billede af låntagers solvens og gør det muligt at standardisere proceduren for godkendelse og udstedelse af et realkreditlån. For hvert banklånsprogram er disse koefficienter forhåndsgodkendt, men i nogle tilfælde kan de justeres (for eksempel efter alder, ikke-standard udlånsobjekt, efter indkomstbekræftelsesmetode osv.). P / D, O / D og C / C kan variere afhængigt af emnet for Den Russiske Føderation, en bestemt banks præferencer og størrelsen af den gennemsnitlige løn.
| P/D = ikke mere end 40 % |
|---|
| O/D = ikke mere end 60 % |
| K/Z = ikke mindre end 30 % og ikke mere end 90 % |
Efter beregning af disse koefficienter vælges ofte et minimumsbeløb, som vil være det foreløbige lånebeløb. En af de vigtigste faktorer, der påvirker lånebeløbet, er indkomsten og den måde, den bekræftes på. Mange banker forstår, at ikke al indkomst for potentielle låntagere afspejles fuldt ud i arbejdsgiverens regnskaber og udvikler derfor forskellige måder at bekræfte rigdom på, såsom: et indkomstbevis i fri form eller på et kreditinstituts brevpapir , mundtlig bekræftelse af ledelsen af arbejdsgiverorganisationen, aktuelle bekræftede udgifter eller analyse af organisationens indkomst for ledere, individuelle iværksættere og storaktionærer. Bemærk, at selvom tegningsregler er standard, er de i praksis ofte bestemt af hver bank fra sag til sag. For at reducere behandlingstiden for en ansøgning i bankens kreditudvalg kender mægleren normalt alle regler og præferencer for bankens forsikringsgivere, og minimerer den tid, de arbejder med en kreditsag.
| År | Antal deltagere på det primære HML-marked | Samlet antal HML'er/samlet mængde | Antal rubler HML'er/samlet beløb | Vægtet gennemsnitlig løbetid for tildeling af HML'er (RUB-kredit) | Vægtet gennemsnitlig rentesats (RUB-kredit) | Gennemsnitligt lånebeløb |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 658 | RUB 523.582 / 716,9 mia |
520 658/
RUB 697,4 milliarder |
179 måneder | 11,9 % | RUB 1,37 millioner |
| 2012 | 667 | RUB 691.724 / RUB 1.032,0 milliarder |
690 050/
1013,3 milliarder rubler |
180 måneder | 12,3 % | RUB 1,49 millioner |
| 2013 | 658 | 825 093/
1353,9 milliarder rubler |
823 175/
1338,7 milliarder rubler |
176 måneder | 12,4 % | RUB 1,64 millioner |
| 2014 | 629 | 1 012 800/
RUB 1.764,1 mia |
1 012 064/
RUB 1.753,3 milliarder |
180 måneder | 12,45 % | RUB 1,74 millioner |
| 2015 | 559 | 699 510/
RUB 1.161,7 milliarder |
699 419/
RUB 1.157,8 milliarder |
176 måneder | 13,35 % | RUB 1,66 millioner |
| 2016 | 484 | 856 461/
RUB 1.473,3 milliarder |
856 427/
RUB 1.472,3 milliarder |
183 måneder | 12,48 % | RUB 1,72 millioner |
Tabel "Rating af banker efter størrelsen af porteføljen af realkreditlån"
| Ingen. | Bank | Portefølje af realkreditlån pr. 1. juli 2012 (millioner rubler) [22] | Portefølje af realkreditlån pr. 1. juli 2011 (millioner rubler) [23] | Realkreditlåneportefølje pr. 1. juli 2010 (millioner rubler) |
|---|---|---|---|---|
| en | Sberbank i Rusland | 865.098,52 | 659 773,49 | 536.894,78 |
| 2 | Bank VTB24 | 274 329,04 | 168.884,24 | 143.795,11 |
| 3 | DeltaCredit | 67.488,45 | 51.416,37 | 48.457,18 |
| fire | Rosbank | 46.167,75 | 40.585,77 | 39.125,92 |
| 5 | Uralsib | 42.377,87 | 33.917,81 | 38.656,90 |
Tabel "Rating af realkreditinstitutter efter mængden af udstedte lån. Sammenlignende analyse baseret på resultaterne af første halvdel af 2014 og 2013” (Rusipoteka version) [24]
| Bank | Resultater af 2014, millioner rubler | Vækst, % | Bank | Resultater af 2013, millioner rubler |
|---|---|---|---|---|
| 1. Sberbank | 920 982 | 46 | 1. Sberbank | 629 761 |
| 2. VTB 24 | 350 718 | 44 | 2. VTB 24 | 243 336 |
| 3. Gazprombank | 63 262 | -19 | 3. Gazprombank | 78 198 |
| 4. Rosselkhozbank | 53 832 | 93 | 4. Deltakredit | 28 135 |
| 5. Bank of Moscow | 33 796 | 130 | 5. Kommunikations-Bank | 17 906 |
| 6. Deltakredit | 32 936 | 17 | 6. Rosbank | 17 606 |
| 7. Kommunikations-Bank | 23 974 | 34 | 7. Raiffeisenbank | 17 200 |
| 8. Rosbank | 19 069 | otte | 8. Bank of Moscow | 14 706 |
| 9. Absolut Bank | 16 048 | 21 | 9. Genfødsel | 14 454 |
| 10. Bank Sankt Petersborg | 15 595 | 24 | 10. Uralsib | 13 388 |
Socialt realkreditlån er et sæt statslige programmer til forbedring af levevilkårene for socialt ubeskyttede dele af befolkningen. I øjeblikket opererer adskillige statslige realkreditprogrammer på føderalt og lokalt niveau, for eksempel for unge familier, unge lærere og militæret [25] .
I Rusland er der en lov ( Den Russiske Føderations skattelov ), ifølge hvilken låntageren har ret til et skattefradrag , i størrelsen af det beløb, der er brugt på køb af bolig, men ikke over 2 millioner rubler og renter betalt på lån udstedt til køb af bolig, der ikke overstiger 3 millioner rubler (før den 1. oktober 2013 blev begrænsningen på det betalte rentebeløb ikke anvendt). Fra 1. oktober 2013 ydes fradraget ikke en gang i livet, men indtil udtømning af udgifter i mængden af 2.000.000 rubler. Har den skattepligtige gjort brug af retten til at modtage ejendomsskattefradrag med et beløb, der er mindre end dets maksimumsbeløb fastsat i dette stykke, kan saldoen af ejendomsskattefradraget indtil dets fulde udnyttelse tages i betragtning ved modtagelse af ejendomsskattefradrag i de i stk. fremtid for nybyggeri eller erhvervelse af en beboelsesejendom i Den Russiske Føderation. huse, lejligheder, værelser eller andele (andele) i dem, erhvervelse af jordlodder eller andele (andele) i dem til individuel boligbyggeri og jordlodder eller andele (andele) i dem, hvorpå de erhvervede beboelseshuse eller andele er beliggende ( andele) i dem. Samtidig er ejendomsskattefradragets maksimumsbeløb lig med det beløb, der var gældende i den skatteperiode, hvor den skattepligtige første gang erhvervede ret til at modtage ejendomsskattefradrag, hvorved der blev dannet saldo der blev fremført til efterfølgende skatteperioder [33] .
Der er to måder for en låntager at få dette fradrag:
Den 13. marts 2008 udstedte forfatningsdomstolen resolution nr. 5-P [35] . Ved at anerkende bestemmelserne i andre føderale love som ikke i modstrid med Den Russiske Føderations forfatning, forklarede domstolen utvetydigt sin holdning - forældre kan modtage et skattefradrag fra de beløb, der er brugt på køb af fast ejendom til deres mindreårige børn.
Den 6. marts 2019 underskrev den russiske præsident Vladimir Putin en lov, der fritager realkreditdebitorer, der befinder sig i en vanskelig situation, fra at betale et resultathonorar og beskytter solidariske debitorers rettigheder under én forpligtelse [36] .
I marts 2019 blev den første lejlighedsbygning bygget i Voronezh under en ny ordning for at rejse midler fra aktieejere ved hjælp af spærrede konti åbnet hos Sberbank. Med denne tilgang modtager udviklere først penge fra kapitalejere, efter at byggeriet er afsluttet [37] .
I april 2019 begyndte Dom.rf for familier med børn at udstede præferenceboliglån til 6 % for hele realkreditlånets løbetid (tidligere gjaldt denne sats kun i en periode på 3 til 8 år) [38] .
I slutningen af oktober 2020 forlængede den russiske premierminister Mikhail Mishustin Preferential Mortgage Program med 6,5 % om året indtil den 1. juli 2021, idet han understregede, at det er blevet en god hjælp for borgere med behov for bedre levevilkår, og også hjulpet med at støtte. byggebranchen [39] . En måned senere pegede vicepremierminister Marat Khusnullin på behovet for en yderligere forlængelse af statsprogrammet med ordlyden: "Uden dette er udviklingen af landet og gennemførelsen af nationale projekter umulig" [40] .
I begyndelsen af december 2020 fremsatte formanden for føderationsrådet Valentina Matviyenko et forslag om at udvide det præferentielle realkreditlånsprogram til sekundære boliger [41] .
I midten af oktober 2022 annoncerede den russiske premierminister Mikhail Mishustin den russiske regerings forlængelse af familielånet indtil 1. juli 2024. Fra midten af 2021, sagde Mishustin, gælder dette program for familier med et barn. Ifølge premierministeren vil mere end 150.000 familier i 2023 kunne få et sådant realkreditlån til et samlet beløb på omkring en billion rubler [42] .
Der er ingen lovmæssige begrænsninger for udenlandske statsborgere i at købe bolig ved brug af realkreditlån. Derudover kan du få realkreditlån og opholdstilladelse på samme tid. På samme tid er selve det faktum, at bopæl på Den Russiske Føderations område er ligegyldigt. Den eneste hindring er en bestemt banks politik. I de fleste tilfælde, for kreditinstitutter, er låntagerens permanente opholdssted sekundært, kun bekræftelse af lovligt ophold i landet er nødvendig. Samtidig kan realkreditrenter for borgere i udlandet afvige fra standardpakker til russere.