Realkreditforsikring ( engelsk mortgage insurance ) er forsikring mod risikoen for tab fra kreditorer , der kan opstå i tilfælde af realkreditlåntageres misligholdelse og efterfølgende salg af den pantsatte ejendom (mangel på midler fra salg af den pantsatte ejendom og manglende evne til at inddrive saldoen hos låntager).
Begrebet realkreditforsikring er blevet tildelt segmentet kreditrisici og må ikke forveksles med andre typer forsikringer, der følger med et realkreditlån ( ejendomsforsikring , ejendomsforsikring , ulykkesforsikring - som en del af en omfattende realkreditforsikring).
Realkreditforsikring hører efter arten af sin risiko til kreditrisikoforsikring (14. gruppe ifølge skadestypeklassifikationen i henhold til Solvens_II ). På grund af de særlige forhold ved russisk lovgivning implementeres realkreditforsikring gennem låntageransvarsforsikring (betaler og forsikret - låntager, begunstiget - långiver) eller gennem finansiel risikoforsikring (forsikret, betaler og begunstiget - långiver). I udenlandsk praksis, da dette er en enkelt risiko, kombineres den sædvanligvis til én type med den eneste forskel, for hvis regning betalingen foretages (lån betalt, långiver betalt) [1] .
Realkreditlån er ligesom enhver form for forretningsaktivitet ledsaget af en række specifikke risici. Den vigtigste risiko for en långiver er kreditrisiko , som styres af en række værktøjer: låntagergaranti , værdiansættelse af realkreditobjektet, støttestandard for realkreditlån, muligheder for omstrukturering af realkreditlån, tvangsauktionsstandard, dannelse af yderligere reserver, relevante typer af forsikring osv. I overensstemmelse med bankvirksomhedens kanoner bør udstedelsen af store lån ledsages af passende sikkerhedsstillelse. Inden for realkreditsegmentet er proceduren for registrering af sikkerhedsstillelse og proceduren for salg heraf i tilfælde af låntagers misligholdelse bestemt af realkreditloven (lov nr. 102-FZ af 16. juli 1998) [2] . Sikkerhedsbeløbet er en nøgleindikator for realkreditrisiko, som tages i betragtning i alle regulatoriske standarder for bankreserver og kapital. Dens tilstrækkelighed er en grundlæggende faktor i udførelsen af kreditarbejde (tilstrækkelighed af beløb fra salg af sikkerhed til at dække alle låntagers forpligtelser). Under hensyntagen til tabene som følge af tvangsauktion (procedurens varighed, fejl i værdiansættelsen af sikkerhedsstillelse mv.), er der i verdenspraksis en forståelse for niveauet af forventet break-even (standardrisiko) for denne type udlån - med forholdet mellem lånebeløbet og værdien af sikkerhedsstillelsens LTV [3 ] på niveauet 70 %. I Den Russiske Føderation er ifølge en række eksperter det forventede nulpunkt for kreditors tab ved tvangsauktion på niveau på 60 %.
Realkreditudlån adskiller sig fundamentalt fra andre typer udlån på følgende måder:
1. Skalaen for husstanden. Hvis almindelige former for forbrugsudlån er relateret til den gennemsnitlige månedlige husstandsindkomst som 0,5:1 - 10:1, så har realkreditudlån en helt anden skala. I gennemsnit overstiger størrelsen af et realkreditlån den gennemsnitlige familieindkomst med 80-120 gange, hvilket gør det umuligt at tilbagebetale lånet øjeblikkeligt i tilfælde af en låntagers misligholdelse. En vigtig konsekvens er, at brugen af metoder til inddrivelse af forfalden gæld, traditionelle i detailudlån (pres på låntager gennem samlere ), er umulig i realkreditudlån, låntager vil ikke være i stand til at finde (eller genlåne af pårørende) passende beløb til hurtigt at tilbagebetale gælden. Bistand bør blive et centralt værktøj til at håndtere problemgæld: enten bistand til gældssanering eller bistand til salg af sikkerhedsstillelse.
2. Låneforpligtelsens langsigtede karakter. I løbet af realkreditforpligtelsens løbetid kan låntagernes økonomiske situation og livssituation ændre sig væsentligt, hvorfor garantiens pålidelighed ved vurdering af låntagers solvens og kreditværdighed kan være acceptabel i horisonten op til 1-1,5 år. Følgende statistiske observationer bør også tages i betragtning: (a) den gennemsnitlige arbejdsperiode på ét sted er ca. 5 år; (b) den gennemsnitlige jobsøgningsperiode er omkring 7 måneder [4] ; (c) andelen af låntagere, der har opsparing i mere end 6 måneder, er omkring 15 % [5] ). Det viser sig, at 85 % af låntagerne kan befinde sig i en situation med utilstrækkelige midler til at opfylde deres forpligtelser 1-3 gange i løbet af lånets løbetid.
Rent praktisk betyder dette, at der er behov for en grundig analyse fra kreditorens side af hvert enkelt tilfælde af restancer og re-garanti.
Det er ikke tilfældigt, at mange långivere, når de tegner, vælger den mindste af de to som en vurdering af låntagers solvens - låntagers oplyste indkomst og indkomstniveauet for borgere med lignende kvalifikationer og lignende aktiviteter i deres region. Dette giver dig mulighed for at beskytte dig selv mod tilfælde af skøre lønninger, efter afsked, som låntageren ofte ikke kan få et tilstrækkeligt indkomstniveau med.
På grund af afhængigheden af de nuværende makroøkonomiske forhold (arbejdsløshed, stigende forbrugerpriser, renter osv.), kan risikoen for et fald i kreditværdighed og solvens manifestere sig som systemiske, da de er indbyrdes afhængige for mange låntagere og i kriseperioder de er ofte katastrofale.
På trods af den øgede sandsynlighed for misligholdelse hos låntager med et lavt niveau af opsparing til udbetalingen, er sådanne lån af stor social betydning - låntager får mulighed for hurtigt at løse sit boligproblem. I gennemsnit akkumulerer låntageren for hver 10% af udbetalingen i cirka 11,3 måneder og i 30% - 34 måneder. I samme periode (34-11,3=22,7 måneder) vokser ejendomspriserne med mindst 12-14%. Det vil sige, ud fra et økonomisk synspunkt, at lån med en lav udbetaling giver låntager mulighed for at følge med stigende ejendomspriser. Låntagers usikrede gæld efter tvangsauktion. Den største vanskelighed for kreditorer i dag er problemet med fremkomsten af låntagers usikrede gæld.
jeg. Undersøgelser af banksamfundet viser [6] , at det er næsten umuligt at inddrive restbeløbet af gælden efter salg af ejendom (eller omkostningerne ved processen er lig med mængden af indsamlede midler). ii. Denne kendsgerning bekræfter endnu en gang grundpostulatet for sikret udlån – værdien af sikkerhedsstillelse bør altid være tilstrækkelig til at dække alle låntagers forpligtelser – ellers er det ikke sikret udlån og indeholder derfor et andet sæt risici (som følge heraf en anden krav til reserve og kapitaldækning). iii. Problemet har dog også konsekvenser - långiver kan ikke blot eftergive gælden til låntager og er forpligtet til at tage alle forholdsregler set fra skattemyndighedernes side for at inddrive de resterende beløb. På den anden side, hvis du eftergiver gælden til låntageren, så har denne en materiel fordel, og der er ingen grund til at betale personlig indkomstskat. iv. Ved at vedtage føderal lov nr. 405-FZ [7] forsøgte lovgiveren at løse denne konflikt og introducerede konceptet om eftergivelse af låntagers gæld, hvis ejendommen ikke blev solgt på en sekundær auktion, og kreditor beholdt den.Lovgiveren antog, at ved at sætte auktionsstarten til 20 % under den vurderede værdi, ville tilfældet med ikke at sælge ejendom på auktion kun være i krisesituationer eller pressede regioner. På grund af fogedydelsens dårlige kvalitet sker det faktisk i 40-60 % af tilfældene (afhængig af region). Kreditorerne var i den forbindelse ikke parate til at følge denne norm ved på den anden auktion at stille de til kreditor tilknyttede firmaer op, som køber ejendommen tilbage til prisen for auktionens start. I dette tilfælde stopper gælden til låntageren ikke. Det kan ikke siges, at denne tendens nu er aftagende: På den ene side har mange kreditorer indset nytteløsheden i at inddrive en låntagers usikrede gæld og behovet for at skifte til andre metoder til at godtgøre tab (forsikring), på den anden side den lave kvaliteten af fogedservicens arbejde bevarer illusionen om, at du kan gøre det på egen hånd - noget mere effektivt.
Realkreditforsikring, hvis formål og formål er at dække den usædvanligt lange kreditrisiko ved realkreditlån, spiller en vigtig rolle på både det primære og sekundære realkreditmarked. Realiseringen af kreditrisiko afhænger af en række faktorer, der er iboende i boligfinansiering, og sker i slutningen af en række begivenheder, der ofte ikke er relateret til låntagers aktuelle solvens. Derfor er opgaven, som realkreditforsikringen løser, at øge tilgængeligheden af realkreditlån ved at reducere kravene til låntagers egenkapital uden at øge bankens kreditrisiko, de facto øge dens kapitalisering i dette segment. Det vigtige er ikke kun (og ikke så meget) effekten for en bestemt långiver af den "sædvanlige" risiko for misligholdelse under en låneaftale, men den systemiske, stabiliserende effekt af realkreditforsikring, som viser sig at være en slags " sikkerhedspude” til realkreditudlån i perioder med økonomisk afmatning. På grund af den systematiske reduktion af kreditrisikoen spiller realkreditforsikring en vigtig rolle i at øge investorernes (sekundære marked) interesse for realkreditsikrede værdipapirer, hvilket betyder, at den bidrager til en stigning i kapitaltilførslen til realkreditmarkedet. Takket være realkreditforsikring kan en væsentlig del af de systemiske risici i realkreditsegmentet af bankvirksomheden overføres til forsikringssektoren, som per definition er en kilde til langt mindre systemiske risici for økonomien end banksektoren. Hvis den er korrekt reguleret og organiseret, kan realkreditforsikring være et omsætteligt grundlag for regeringer til at afbøde risikoen for katastrofale tab på realkreditmarkedet og i det finansielle system som helhed.
I de fleste tilfælde er staten involveret i udviklingen af realkreditforsikring. Statens deltagelse i oprettelsen af forsikringsrealkreditselskaber er en almindelig praksis i lande, der løser problemet med at give befolkningen billige boliger gennem realkreditlånemekanismer (USA, Mexico, Holland, Canada, Filippinerne, Sydafrika osv. .). Federal Housing Administration (FHA) og Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) , både amerikanske og canadiske statslige realkreditforsikringsselskaber, har været involveret i de globale finansielle kriser med at tackle strategiske udfordringer og hjælpe med at genopbygge realkreditmarkedet.
I USA har realkreditforsikring sine rødder i 1887, hvor det første realkreditforsikringsselskab, Title and Guarantee Company of Rochester , blev etableret i New York . I august 1933 var der 14 realkreditforsikringsselskaber, men under den store depression holdt de alle op med at eksistere. Et nyt trin i udviklingen af realkreditforsikring begyndte i 1934 med oprettelsen af det statslige Federal Housing Agency FHA, som fik ret til at optræde som forsikringsgiver for risikoen for en banks tab på realkreditlån i tilfælde af låntagers insolvens efter salget af den pantsatte ejendom. Banker, i nærværelse af realkreditforsikring, var i stand til at reducere kravene til udbetaling på realkreditlån, hvilket umiddelbart påvirkede væksten på realkredit- og boligmarkedet i USA. FHA er stadig et af de største realkreditforsikringsselskaber i USA i dag, men dets markedsandel fra starten til den sidste krise i 2008-2009 var svimlende. ændret sig mærkbart. Erfaringen viser, at i perioder med økonomisk vækst og realkreditudlån gik private forsikringsselskaber aktivt ind på realkreditforsikringsmarkedet, og FHA's andel af realkreditforsikringsvolumen faldt. Og i perioder med økonomiske nedture og kriser, hvor private forsikringsselskaber indskrænkede mængden af nye forretninger, var det FHA's aktiviteter, der gav den nødvendige forsikringsbeskyttelse til, at bankerne kunne fortsætte med at udstede realkreditlån med en lav udbetaling.
I Canada blev der i 1946, for at skaffe boliger til veteraner fra Anden Verdenskrig, også oprettet et statsejet selskab, Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Det udviklede sig hurtigt til en slags "boligministerium" med ansvar for den offentlige orden og dens gennemførelse på dette område. Realkreditforsikring i Canada blev introduceret i 1954. Erfaringerne fra FHA blev taget som en model, hvis rolle blev taget af CMHC, som siden da er forblevet i Canada som den vigtigste udbyder af ikke kun realkreditforsikring, men også realkredit-securitiseringsprogrammer. Private realkreditforsikringsselskaber i Canada kom senere, men deres andel af realkreditforsikringsmarkedet er lille. Ifølge statistikker, i februar 2010, var 46% af realkreditlånene forsikret i Canada, 43% var forsikret af CMHC.
Realkreditforsikring dukkede op i Rusland i 2010, da AHML Insurance Company blev etableret af agenturet for boliglån for at danne og udvikle realkreditforsikringsmarkedet.
Den langsigtede karakter af realkreditrisiko giver specificitet til metoderne til måling, styring og regulering, hvilket igen giver realkreditforsikring unikke egenskaber:
en. Den ujævne karakter af risikoen over tid for porteføljen (puljen) af realkreditaktiver. Perioder med relativt lav risikokorrelation inden for porteføljen (perioder med stabilitet) erstattes af perioder med ekstremt høj indbyrdes afhængighed af private risici (korrelation) i perioder med økonomisk afmatning, hvor der er en samtidig forringelse af kvaliteten og værdien af alle realkreditaktiver. Denne vigtige omstændighed tillader ikke brugen af traditionelle metoder til risikospredning baseret på de begrænsende udsagn om sandsynlighedsteori (for eksempel loven om store tal) og kræver opfindelsen af passende metoder til måling og diversificering over tid (ekstremt lange perioder med Tiden til realkreditforsikring bliver derfor den vigtigste "koordinat" i spørgsmål om risikomåling og -styring. b. Kompleksiteten af spørgsmål om statistisk inferens. For en korrekt vurdering af fordelingsparametrene for en tilfældig variabel (f.eks. forventede tab) viser sig de perioder med faktiske observationer, der er tilstrækkelige til traditionelle forsikringstyper (relativt korte forsikringer af gensidigt uafhængige risici), at være utilstrækkelige til realkreditforsikring. Selv en 5-7 års historie, hvor der ikke var store makroøkonomiske ændringer, men kun en stabil tendens, kan ikke give pålidelige indikatorer for (langsigtet) fremtidig markedsadfærd. Derfor er den grundlæggende opgave for realkreditforsikringsselskabet ikke så meget estimeringen af parametre (for eksempel sandsynligheden for misligholdelse i løbet af året), som er gyldig i den korte horisont, men simuleringen af den lange fremtid for tilfældige udviklingsprocesser af realkreditaktiver. c. Fordeling af forsikringsforpligtelser i tid. En fyldestgørende vurdering af værdien af fremtidige pengestrømme skal tage højde for besvarelsen af spørgsmålet om en passende fordeling af forsikringsreserverne over tid, hvilket også er særligt for realkreditforsikringer. Ud over den ujævne risiko for et individuelt realkreditlån (udlånspulje), fører den ulige karakter af den ovennævnte intra-porteføljekorrelation til behovet for at opdele reserver i forventede og uventede, svarende til hvordan en bank bør opdele fordelingen af tab til forventet (reserve) i horisonten på 1 år og uventet (kapital). Opdelingen bør ske på grundlag af frigivelseshastigheden og den nødvendige akkumulering. Reserve for uventede tab af et realkreditforsikringsselskab (den såkaldte uforudsete reserve) spiller rollen som kapital, som bliver en af hovedparametrene for solvens i realkreditforsikring.Reguleringen af realkreditforsikring i de lande, hvor den har fungeret i mange årtier, er af en særlig særskilt karakter (svarende til, hvordan livsforsikring er opdelt i en særskilt regulering). Her er dens vigtigste aspekter:
en. Den monotypiske karakter af aktiviteterne i en virksomhed, der beskæftiger sig med realkreditforsikringsvirksomhed (lovgivningsmæssig begrænsning til kun kreditrisikoforsikring for realkreditlån). Denne begrænsning, som er usædvanlig med hensyn til diversificering af forsikringsporteføljen, skyldes flere årsager: • Realkreditforsikring spiller en vigtig rolle i systemet for kapitalisering af realkreditsegmentet i banksystemet såvel som på det sekundære realkreditmarked. Anerkendelsen af dette instrument som en del af bankens kapitalkrav betyder en vis tværsektoriel standard for regnskabsføring af kreditrisiko på konsolideret basis. For et forsikringsselskab, der opererer med forskellige typer risici, er der ingen kapitalstandard, der ligner bankernes, og begrænsningen til kun én type risiko giver tilsynsmyndigheden mulighed for at spore risiko i systemet på et konsolideret grundlag. • Inden for realkreditforsikringer kan der i modsætning til andre typer observeres betydelige perioder med negativ rentabilitet af forsikringsaktiviteter, når kapitalreserven (stabiliseringsreserven) absorberer betydelige tab i perioder med økonomisk recession eller endda krise. En begrænsning af forsikringsselskabets aktiviteter til kun at omfatte realkreditforsikringer er derfor med til at forhindre en situation, hvor forsikringstagere for andre former for forsikring i sådanne perioder vil stå uden beskyttelse.Den eneste undtagelse fra denne regel i dag er Storbritannien, hvor realkreditforsikring ikke er særskilt reguleret og er meget mindre systemisk for realkreditudlån end i USA, Canada eller Australien.
b. En særlig regulering af risikovillig kapital udføres i form af et krav om at opretholde et vist forhold mellem risiko og kapital, det vil sige størrelsen af forsikringsforpligtelser under eksisterende policer til det samlede beløb af kapitalreserver (egenkapital, overført overskud og stabilisering). reservere). I praksis er grænseforholdet i mange lande 25:1 eller endda 20:1. c. En særlig reserve til dækning af uforudsete tab (stabiliseringsreserve) er en reserve, som et forsikringsselskab skal danne i form af fradrag af en bestemt procentdel af indgående bidrag til en særlig reservekonto. På den opbevares midlerne i mange år og kan kun bruges, når størrelsen af udbetalte forsikringserstatninger begynder at overstige den forud fastsatte andel af forsikringspræmier modtaget for et givet år. d. Støtte eller anerkendelse af realkreditforsikring gennem regulatoriske incitamenter til realkreditinstitutter (i form af regulatorisk anerkendelse i bankreserver og kapital) eller direkte krav om denne type forsikring på højrisiko-realkreditlån. For det første løser det problemet med såkaldt negativ udvælgelse (praksis med at flytte dårligt beregnede, ugunstige risici over på forsikringsselskaber). For det andet begrænser det regulerede banker til at udstede realkreditlån med høj risiko og derved opretholde deres solvens i perioder med økonomisk krise. For det tredje kan tilsynsmyndigheder bringe risikoen for långivere med høj LTV på linje med dem, der er typiske for lån med en LTV under den gennemsnitlige basisværdi, forudsat at disse lån er forsikret af kvalificerede realkreditforsikringsselskaber. e. Krav på sekundærmarkedet / realkreditmarked om at have forsikring for lån, der indgår i realkreditdækningen med høj LTV, samt særlige sekundære markedskrav til forsikringsselskaber, der beskæftiger sig med realkreditforsikringsvirksomhed.1. Nettotarifkomponenter
en. Funktioner af sandsynligheden for misligholdelse af låntageren (PD).
jeg. Betalingsbyrden på en husholdning er en nøglefaktor for holdbarheden af et individuelt realkreditlån. Det er statistisk vist, at når betalingsbyrden på låntager overstiger 45 %, stiger sandsynligheden for låntagers misligholdelse kraftigt. Denne regel gælder også for store lån, da veltjenende låntagere ofte ikke er klar til at begrænse deres livsstil. ii. Akkumulering af midler til det oprindelige bidrag. En vigtig faktor i vurderingen af låntagers evne til at servicere sin låneforpligtelse i fremtiden er tilgængeligheden (akkumuleringen) af midler til udbetalingen. Det antages, at jo længere låntageren begrænser sig i midler og regelmæssigt afsætter en del af indkomsten til at akkumulere en udbetaling, jo mere pålidelig vil han være som låntager i fremtiden. I udenlandsk litteratur skelnes grænsen mellem ejerens psykologi og lejerens psykologi også lige ved akkumuleringsniveauet på 30% for udbetalingen. Af samme grund har forsikringsgivere i de fleste lande afsløret en ikke-lineær afhængighed af sandsynligheden for en låntagers misligholdelse af dens evne til at akkumulere midler til en udbetaling. iii. Underwriting begrænset. Underwriting, selv når man studerer låntagerens sociodemografiske karakteristika, er begrænset til en vurderingsperiode på højst 1-3 år. I fremtiden vil rollen af jobskiftefaktorer (et indkomstbrud og en mulig ændring i deres niveau), en ændring i familiesammensætningen (det vil sige husstandsudgifter) iv. Sandsynlighed for misligholdelse af låntager på betalingsgrunde. Låntagerens evne til regelmæssigt at opfylde sine betalingsforpligtelser er et centralt mål for tegning. v. Statistisk set er det maksimalt tilladte niveau af den samlede kreditbyrde på låntageren fastsat til 45 % af husstandens indkomst. Denne regel fungerer selv for store beløb, da folk, der tjener meget, normalt ikke er klar til at begrænse sig selv i udgifterne (se ovenfor om risikofaktoren for låntagerens akkumulering af midler, som bekræftelse på hans vilje til at spare på almindelige udgifter) . Her er det værd at bemærke udtalelsen fra Bank of Russia, afspejlet i instruktion nr. 139-I [8] , som gør det muligt at reducere bankens kapitaldækningskrav for sådanne låneforpligtelser med en koefficient på 0,7, hvis låntagers samlede omkostninger til servicering af lån ikke overstige 33%. vi. Sandsynlighed for ændringer i livssituationen. Låntagers misligholdelse bestemmes ofte af faktorer som: skilsmisse, fødsel, sygdom. Ved gentegning bør det afklares, om tabet af låntagers solvens er permanent eller midlertidigt. vii. Ved udformningen af forsikringstariffen kan långivers tilgang til rekonstruktionsproceduren for realkreditlån tages i betragtning ved vurderingen af sandsynligheden for låntagers misligholdelse. Som erfaringerne fra ARIZhK OJSC viser , kan en gennemtænkt organisering af procedurer for gendannelse af låntagere sikre genoprettelse af omkring 80 % af låntagerne selv i en kriseperiode. I dette tilfælde er en væsentlig fare manglen på ensartede procedurer for håndtering af problemgæld på markedet, derfor bør denne faktor vurderes med en høj grad af konservatisme.b. Funktioner ved tabsstørrelsesforudsigelse (LGD)
jeg. Fejl ved ejendomsvurdering. Desværre er der i Den Russiske Føderation en praksis, hvor vurderingsrapporten ikke angiver prisen på ejendommen, hvortil långiveren kan sælge pantet i en vis udstillingsperiode, men bekræftelse af købsprisen på bolig fra låntageren. Denne kendsgerning tvinger yderligere fejl til at blive taget i betragtning ved beregningen af taksten. Vurderingsfejl bør være et emne for en separat undersøgelse. ii. Afskærmningstab, modvirkning af låntagere. Ved beregning af tabsniveauet bør man tage hensyn til faktorerne tid (afskærmningsperiode), direkte og indirekte omkostninger (ganske ofte tager kreditorerne ikke fuldt ud højde for dem). iii. Ændring i værdien af sikkerheder over tid. På trods af spredningen af individuelle faktiske værdier har ejendomsprisindekset i gennemsnit en langsigtet opadgående tendens. Anvendelsen af RosStat-data [9] bør tage hensyn til metoden, som giver mulighed for at inkludere en række bosættelser i indekset, som ofte undervurderer det faktiske resultat. iv. Tilstedeværelsen af omstruktureringsprocedurer i aftalen (eller bankens politik) reducerer betydeligt sandsynligheden for låntagers misligholdelse (PD), men øger niveauet af mulige tab i tilfælde af mislykket låntagerinddrivelse (LGD). Erfaringen fra ARIZhK OJSC viser, at et fald i PD kan opnås med 5 gange, og en stigning i LGD med kun 18%, hvilket giver en betydelig samlet reduktion i de samlede tab (EL) .c. Omstrukturering . Omlægningen af et realkreditlån reducerer tabet betydeligt for forsikringsselskabet og for långiveren [10] . Denne tese bekræftes af Bank of Russias forordning nr. 254-P (klausul 3.7.2.2) [11] , ifølge hvilken et omstruktureret lån ikke må danne øgede reserver, forudsat at låntageren opfylder den lempede betalingsplan fuldt ud . Tilstedeværelsen af automatisk omstrukturering i en realkreditaftale reducerer imidlertid pålideligheden af pengestrømme ved modellering af securitiseringstransaktioner.
2. Opkøb
en. Underwriting. Det udgør en væsentlig del af omkostningerne forbundet med indgåelse af en forsikringsaftale. Nødvendigheden og kompleksiteten af at studere et betydeligt antal faktorer er givet ovenfor. På nuværende tidspunkt har forsikringsselskaberne ikke direkte adgang til låntagernes kredithistorik, men der drøftes et udkast til ændring af lov om kredithistorik, hvor en sådan ret vil fremgå af kreditrisikoforsikring.
b. Långivers kommission. Den mest komplekse og kontroversielle del af forsikringsselskabets omkostninger ved indgåelsen af kontrakten.
jeg. Spørgsmålets kompleksitet ligger i, at långiver ved indgåelse af en realkreditforsikringskontrakt også er begunstiget. ii. At få en kommission "for dette" i verdenspraksis er noget sludder - dette er bestemt ikke en fælles promovering af BankAssurance-forsikringsprodukter, da kreditor selv modtager ydelsen. Især forbyder modelloven om realkreditlån i USA udtrykkeligt långiveren at opkræve provision (eller skabe særlige betingelser for indlån), da denne forsikring er en integreret del af låneproduktet. iii. Den negative konsekvens af en høj kommission er, at dens størrelse i praksis i Den Russiske Føderation (30-40%) ikke kan inkluderes i toldsatsens struktur. Det betyder, at for at opretholde det nødvendige niveau af egen rentabilitet, vil forsikringsselskabet blive tvunget til at nægte at betale i fremtiden, hvilket igen underminerer kreditorernes tro på forsikringens pålidelighed. Samtidig passer denne situation til de nuværende markedsaktører - bankfolk forbedrer "nu" indtægtssiden, modtager provision lige nu, forsikringsselskaber er tvunget til at acceptere, da de får adgang til salgskanalen. Lider - låntagere, som så ikke vil modtage ordentlig beskyttelse (det er låntagerens beskyttelse, der ikke ydes, hvis betalingen nægtes). iv. Løsningen på problemet kunne være et lovgivningsmæssigt forbud (efter eksemplet fra USA og en række andre lande) mod opkrævning af provisioner fra forsikringsselskaber, når kreditor stiller en betingelse for indgåelse af en forsikringsaftale som led. af et låneprodukt, og kreditor er begunstiget.3. Sikring af garantien for kreditors rettigheder
en. Opbevaring af forsikringsreserver.
i. På grund af den langsigtede karakter af forsikringskontrakter (5-20 år) og fordelingen af tab over tid, er det nødvendigt at skabe et sæt foranstaltninger for at sikre sikkerheden af forsikringsreserver. ii. Retningslinjer for investering af forsikringsreserver og egne midler bør kategorisk begrænse investering i aktiver med en lignende risikoart (pantsikrede værdipapirer, fast ejendom, investeringsforeninger i fast ejendom osv.). Selve investeringsmodellen bør sørge for et seriøst niveau af konservatisme. iii. I betragtning af betydningen af konsekvenserne af et forsikringsselskabs konkurs for et kreditinstitut i tilfælde af ukorrekt dannelse af forsikringsreserver, anser en række eksperter det for relevant at anvende et specialiseret depot til at registrere og opbevare de relevante aktiver.b. Begrundelse for afslag på betaling og prioritering af lovgivningsmæssige retsakter. Ved modellering af pengestrømme anser en række eksperter det for vigtigt at tage hensyn til faktoren for et forsikringsselskabs mulige afvisning af at betale.
jeg. I udenlandsk praksis er udbetalingsprocenten forbundet med forsikringsselskabets rating, faktisk indgår to parametre i modellen – udbetalingsprocenten (PayOutRate) og sandsynligheden for at genoprette forsikringsselskabets solvens (Recovery Rate). ii. Kvaliteten af realkreditlånsstøtten påvirker også udbetalingsforholdet: Jo dårligere dokumenterne udføres på grund af serviceudbyderens fejl, jo større er sandsynligheden for, at forsikringsselskabet nægter at betale. iii. Det er vigtigt at bemærke den juridiske dybde af beskrivelsen af tvangsauktionsproceduren i loven "Om realkreditlån". Den juridiske regulering af betalingsspørgsmål er således dannet af følgende prioritet: 1. Civil Code (generelle spørgsmål om forsikring); 2. Lov om realkreditlån (som beskriver proceduren for tvangsauktion og fastsættelse af begivenheder i forbindelse med kreditors tab, forsikringssummen, forsikringsbegivenheden osv.); 3. Forsikringsregler. I øjeblikket er markedet nødt til at skabe forsikringsregler for at forenkle og ensrette procedurerne for køb og salg af realkreditlån, samt anerkende virkningen af forsikringsbeskyttelse på långivers kapitaldækningsforhold (nedenfor). 4. Forsikringsaftale. For at forenkle købs- og salgstransaktioner er det tilrådeligt at minimere kontraktens sammensætning og prioritere forsikringsreglerne. iv. En væsentlig vanskelighed for markedet er nu det høje provisionsniveau, som en række långivere opkræver ved indgåelse af realkreditforsikringskontrakter (op til 40%). Da takstsatsens struktur ikke giver mulighed for så høje betalinger, vil forsikringsselskabet blive tvunget til at afvise betalinger i fremtiden for at opretholde det nødvendige rentabilitetsniveau. Men efter de fleste eksperters opfattelse skaber den betydelige uddybning af afskærmningsproceduren, der er nedfældet i loven "On Pant", betydelige risici for sådanne forsikringsselskaber (manglende evne til at unddrage sig betaling).4. Dannelse af forsikringsreserver
en. Russisk og udenlandsk praksis med at danne RNP (uoptjent præmiereserve).
i. Et træk ved realkreditforsikring er det faktum, at fordelingen af PD- og LGD-parametre over tid er ujævn, mens russisk lovgivning giver mulighed for den eneste metode til at danne RNP - ensartet - pro rata temporis. Den faktiske risiko i realkreditforsikring er dog koncentreret i de første 4-6 år af lånets løbetid. Denne mangel fører til underreservering i de første år af lånets løbetid og overvurderede reserver i de efterfølgende år. ii. Lovgivningen i Canada præciserer eksplicit tidsplanen for dannelsen af RNR, svarende til den faktiske værdi af risikobalancen (se nedenfor) iii. Lovgivningen i en række europæiske lande giver mulighed for begrebet en reserve af uudløbet risiko, som kan danne afvigelser fra den ensartede metode i den ene eller anden retning.b. Afhængighed af realkreditlånets holdbarhed af økonomiske cyklusser.
jeg. Katastrofereservat. Realkreditforsikringsmarkedet er knyttet til økonomiske cyklusser. I perioden med økonomisk vækst er forsikringsselskabet i stand til at danne passende reserver, hvis brug vil være påkrævet under kriser. Lovgivningen i de fleste lande i strukturen af toldsatsen giver mulighed for at danne en passende reserve. ii. Omstrukturering som en metode til at reducere PD og afhjælpe pres på LGD. En betydelig indvirkning på toppen af betalinger under krisen har en statslig politik inden for støtte til realkreditlåntagere. Programmet "Omstrukturering af realkreditlån 2009-2010" [12] , implementeret af ARIZhK, viste således en høj procentdel af låntagernes inddrivelse (omkring 80 % af låntagerne på et år var i stand til fuldt ud at genoptage serviceringen af deres realkreditlån fuldt ud) [13] , samt mindske det nedadgående pres på ejendomsmarkedet ved at reducere udbuddet af boliger under krisen.I sin økonomiske essens er realkreditforsikring en yderligere beskyttelse af långivers kapital, da den beskytter den mod uforudsete tab (forventede tab er inkluderet i strukturen af långivers rentesats).
I overensstemmelse med instruktionerne fra Bank of Russia 139-I [14] skal højrisikolån tages i betragtning ved beregning af kapitaldækningsgraden under hensyntagen til risikoen med en koefficient på 1,5, normale lån - en risikofaktor af 1, ideelle lån (LTV<70 %, P/D<33 % osv.) - det er tilladt at anvende en risikofaktor på 0,7.
Anbefalingerne fra Basel-komiteen for banktilsyn (Basel II [15] ) skelner mellem to tilgange til beregning af kapitalkrav:
1. Baseret på en standardiseret tilgang. afsnit 72 giver mulighed for reduktioner af risikofaktoren til 0,35. Samtidig skal der tages hensyn til realkreditlån, der er forfaldne med 90 dage eller mere med en risikofaktor på mindst 1. Men (afsnit 78), hvis særlige reserver, som kan omfatte realkreditforsikring, er mere end 20 %, risikofaktoren kan holdes inden for 0,5.
2. Baseret på interne vurderinger (IRB), som giver mulighed for historisk dataanalyse og dannelse af et bredt ekstra sæt analytiske værdier. Et eksempel på beregning af kapitalkrav og vægtning af aktiver for risiko er givet i afsnit 328:
Korrelation (R) = 0,15 Kapitalkrav (K) = LGD x N[(1 - R)^ - 0,5 x G(PD) + (R / (1 - R))^0,5 x G(0,999)]-PD x LGD Risikovægtede aktiver = K x 12,5 x EADSelvom der ikke er nogen specifik omtale af realkreditforsikring, betragter Basel II det (afsnit 75, 140, 141) blandt andre kreditrisikoreduktionsinstrumenter (garantier, garantier eller kreditderivater). Banker har generelt lov til at afspejle risikoreduktion (og kapitalkrav) gennem realkreditforsikring. Der er heller ingen begrænsninger på typer/typer af garantier (realkreditforsikringsproduktspecifikationer), men under den avancerede IRB-metode skal bankerne selv opstille kriterier for anvendeligheden af en bestemt form for kreditbeskyttelse, der er anerkendt af tilsynsmyndigheden.
På et overordnet niveau indgår krav til forsikringsbeskyttelse i forbindelse med Advanced Management Approach (AMA), men i forhold til realkreditforsikring kan bankens krav til forsikringsselskaber forstærkes fx ved følgende forhold:
• opretholdelse af et minimumsniveau for vurdering af finansiel styrke; • opretholdelse af tilstrækkelig kapital og reserver; • overholdelse af restriktioner (f.eks. efter forsikringstype, efter vilkår for genforsikring); • konservativ investeringspolitik.Nøgleforudsætninger anbefalet af Basel II vedrørende brugen af garantier, sikkerhedsstillelse eller forsikring:
en. Retssikkerhed i transaktioner med sikkerhed (herunder realkreditlån), balancemodregninger, garantier, derivater eller forsikringer.
b. Regnskab for yderligere operationelle risici forbundet med brug af sikkerhedsstillelse (herunder realkreditforsikring).
c. Graden af sikkerhed (garanti eller forsikring) skal være klart defineret, ubestridelig og uigenkaldelig.
Realkreditforsikring har en betydelig effekt på securitiseringstransaktioner på realkreditaktiver, anerkendt som en ekstern mekanisme til kreditstøtte til seniorobligationer som en del af den samlede kreditforbedring af udstedelsen. Som vist ovenfor kan realkreditforsikring hjælpe med at reducere kapitaldækningskravene, hvis rolle i securitiseringstransaktioner normalt udføres af "interne" mekanismer: efterstilling, overskydende spredning, særlig reserve.
Ved at omdanne lavlikvide realkreditlån til meget likvide aktiver giver securitisering dig mulighed for samtidig at overføre renterisiko og delvis kreditrisiko til kapitalmarkedet, forbedre kapitaliseringen og øge omfanget af udlånsoperationer, samtidig med at du bevarer retten (og indtægten fra) at servicere realkreditlån. lån. "Omkostningerne" ved en sådan operation bestemmes i det væsentlige ved at finde en balance mellem vurderingen af seniortranchen (omkostninger ved tiltrækning) og mængden af kreditforbedring, der kræves. Sidstnævnte bestemmes af risiciene (kvaliteten) af realkreditlån, der indgår i realkreditdækningen, og kreditforbedringsmekanismer kan variere afhængigt af transaktionens struktur. Uanset strukturen af transaktionen anerkendes realkreditforsikringens positive indvirkning på strukturen af realkreditsikrede værdipapirer af alle internationale ratingbureauer.
Rent økonomisk dækker realkreditforsikring risikoen for misligholdelse med hensyn til fuldstændigheden af tilbagebetalingen af det dannede likviditetsgab. Betydningen af påvirkningen afhænger i høj grad af størrelsen af den ydede dækning, samt af profilen af den pool, der securitiseres. Ud over konfigurationen af forsikringsdækning er de vigtigste faktorer, der påvirker effekten af forsikring, som tages i betragtning af ratingbureauer, som følger:
• Vurdering af forsikringsselskabets finansielle stabilitet; • Graden af eksponering for krisefænomener på realkreditmarkedet (sammenhæng med realkreditmarkedet); • Driftskvalitet af vedligeholdelse af forsikringsaftalen (forsikringsudbetalingsforhold).I betragtning af en række eksperters opfattelse af, at det forventede nulpunkt for realkreditudlån i Rusland er på niveauet LTV<60 %, bør denne værdi være den nedre minimumsgrænse for forsikring af lån i puljen. På den anden side, begrænsningen af inddragelse i realkreditdækningen af lån med LTV<80 % (lov om realkreditobligationer [16] ) og den nødvendige sikkerhedsmargin på 10 %, er den optimale forsikringsbeskyttelse forsikringssummen i størrelsesordenen 80 % - 60 % + 10 % = 30 %, altså 30 % forsikring over 60 %.
Ratingbureauernes tilgang i forhold til betingelserne for automatisk omstrukturering af lån er blevet afsløret: Konservativt mener ratingbureauer normalt, at betingelserne for omstrukturering sker på kortest mulig tid og samtidig. Under hensyntagen til denne afhandling udføres pengestrømsmodellering, som naturligvis viser sig at være "negativ", hvilket betyder, at effekten af at anvende forsikringsdækning vil være ubetydelig.
Denne model har dog endnu ikke statistisk bekræftelse fra noget ratingbureau, og denne antagelse er en teoretisk beregning.
På trods af det faktum, at realkreditforsikring har karakter af kreditrisiko, implementeres realkreditforsikring i Rusland gennem to typer, divideret med grundlaget for den forsikrede: ansvarsforsikring for låntageren eller som forsikring af finansielle risici for kreditorer. Det er muligt at implementere realkreditforsikring gennem långivers iværksætterrisici, men i forhold til puljer af lån, da grundprincippet ellers overtrædes - forsikringsbeskyttelse efter realkreditlånet (dette er umuligt i iværksætterrisici).
Låntageransvarsforsikring er i øjeblikket defineret i kapitel 31 i realkreditloven [17] og indeholder en række alvorlige begrænsninger, der hindrer udviklingen af denne type:
• kun realkreditlån er forsikret (realkreditlån kan ikke forsikres);
• kun det tilfælde, hvor låntager og pantsætter er sammenfaldende i én person, er forsikringspligtig;
• Låntagerens ansvar er begrænset til 20 % over 70 %, hvilket ikke er nok i russiske realiteter — som vist ovenfor passerer break-even-punktet i realkreditudlån gennem LTV<60 %.
Oversigtstabel over anvendeligheden af forskellige forsikringstyper i realkreditforsikring
| Ingen. | Sammenlignet parameter | Låntageransvarsforsikring | Långiver finansiel risikoforsikring | Kreditorerhvervsrisikoforsikring |
|---|---|---|---|---|
| en | Størrelsen af forsikringsansvaret | Defineret ved lov: 20 % over 70 % | Ikke begrænset | Ikke begrænset |
| 2 | Forsikringstager | Låntager | Kreditor | Kreditor |
| 3 | Modtager | Kreditor | Kreditor | Kreditor |
| fire | Tidspunktet for betaling af forsikringspræmien og mulighed for afdrag | På tidspunktet for udstedelse af et lån. Afdrag ikke givet | Når som helst. Muligheden for afdrag er bestemt af kontrakten | Når som helst. Muligheden for afdrag er bestemt af kontrakten |
| 5 | Tilstedeværelse af restriktioner | Forsikring kun til fordel for et kreditinstitut, kun lån (ikke lån) er forsikret, låntager og pantsætter skal matche i én person | Ingen begrænsninger | Der er ikke mulighed for automatisk efterfølgning af forsikring for det overførte realkreditlån til fordel for en ny investor |
| 6 | Långivers omkostninger | Nej, låntager betaler alt | Kompenserer den betalte forsikringspræmie fra en forhøjet rente (eller anden egenindkomst) | Kompenserer den betalte forsikringspræmie fra en forhøjet rente (eller anden egenindkomst) |
| 7 | Risici udelukket fra dækning | Udenretslig realisering af pantsætning; Gældseftergivelse (405-FZ) | Udvalgt efter anmodning fra långiver | Udvalgt efter anmodning fra långiver |
| otte | Problemer med omstrukturering af lån | De øger risikoen, derfor kræver de koordinering med forsikringsselskabet. Forsikringsselskabet har ringe indflydelse på omstruktureringsmekanismen | Reducer risici og kan indgå i tabsforebyggende foranstaltninger. | Reducer risici og kan indgå i tabsforebyggende foranstaltninger. |
Genforsikring af risiciene ved "realkreditforsikring" har en række vanskeligheder, som omfatter:
1. Mangel på historiske data til at vurdere porteføljernes adfærd inden for rammerne af den fulde økonomiske cyklus, dvs. kompleksiteten i dannelsen af forsikrings- og genforsikringssatser;
2. Stærk spredning af tariffer afhængigt af risikofaktorer (størrelse af forsikringsdækning, markedssegment, regional fordeling, niveau af P/D i porteføljen osv.);
3. Det er vigtigt at bemærke den generelt lave grad af kreditortillid til forsikringsselskaber, især i langsigtede kontrakter. I dette design udjævner tilstedeværelsen af høj genforsikringsbeskyttelse med en høj andel af risikoen overført til et pålideligt forsikringsselskab denne mistillid.
Der er kun ét tilbud på markedet om genforsikring af denne kategori af risici fra OAO IC AHML . Samtidig har AHML IC udviklet en række fronting-produkter (dvs. formuleret brutto- og nettotariffer, forsikringsregler og beskrevet de medfølgende procedurer for tegning og tabsafregning), som løste problemet med korrekt risikooverførsel fra forsikringsselskabet til forsikringsselskabet. genforsikring. Under hensyntagen til tilgængeligheden af historiske data i AHML OJSC , det høje niveau af den autoriserede kapital i AHML IC (1,5 milliarder rubler pr. 1. marts 2013), er det konservative kapital:risikoforhold lig med 1:10 for sådanne risici, de fleste kreditorer anser en sådan kombination af forsikringsgiver-genforsikring for at være yderst pålidelig.