Omlægningen af et realkreditlån er at yde bistand til låntageren i opfyldelsen af forpligtelser i henhold til et realkreditlån (lån), hvilket giver ham mulighed for at undgå tab af sin eneste bolig og genoprette sin solvens [1] .
Et realkreditlån har i modsætning til andre former for forbrugslån en række funktioner, der gør det muligt at gribe det anderledes an end ved klassiske detailudlån. Af det samlede antal funktioner skal fremhæves:
1. Langsigtet, i modsætning til kortfristet udlån (op til 3 år) i løbetiden af et realkreditlån (15 år eller mere), er det højst sandsynligt, at låntager kan få problemer med at servicere sin forpligtelse. Blandt de hyppigste er:
2. Tilgængelighed af kvalitetssikring. De fleste långivere, når de udsteder et realkreditlån, kræver låntagers egne midler på ~ 30% for at købe fast ejendom. Belåningsgraden (LTV) er således 70 % og er tilstrækkelig til at dække låntagers gæld.
3. Høj gæld i forhold til indkomst ved kilden. Det skal tages i betragtning, at den gennemsnitlige løbetid for realkreditlån (ved udstedelse) er ~200 måneder, og når de udsteder lån, forsøger de fleste samvittighedsfulde långivere at fokusere specifikt på låntagers indkomst, idet de indser, at salget af sikkerheden er undtagelse frem for reglen. I dette tilfælde er den anbefalede betaling/indkomstforhold (PTI) <50% (30-45% er bedre). Derfor er forholdet mellem gæld og månedlig indkomst for låntageren 1:100.
Russisk lov giver ikke låntagers ret til omstrukturering. Beslutningen om rekonstruktion træffes, hvis både långiver og låntager har givet samtykke.
Kreditors beslutning om muligheden for omstrukturering bestemmes af følgende faktorer:
1. Muligheden eller umuligheden af at danne tilstrækkelige reserver til et omstruktureret realkreditlån. Takket være initiativet fra JSC ARIZhK blev forordning nr. 254-P væsentligt ændret af Den Russiske Føderations centralbank nr. 2355-U dateret 04.12.2009 og nr. 2459-U dateret 03.06.2010, som faktisk tillader omstrukturering af realkreditlån lån op til 6 millioner rubler [3] .
2. Beredskab af omstruktureringsordninger. Enhver omstruktureringsordning (selv en simpel omlægning af betalinger) er i sagens natur et uafhængigt bankprodukt og kræver en detaljeret beskrivelse, automatisering og personaleuddannelse.
3. Tilgængelighed af långivers finansielle kapacitet. I tilfælde af et stort tab eller kontantgab i långiverens nuværende aktivitet, er sandsynligheden for, at han vil være klar til at "vente" på genoprettelsen af lånet, ekstremt lav.
4. Tilstedeværelsen af specialiseret erfaring (viden) inden for omstrukturering. Det er vigtigt at tage højde for alle de faktorer, der påvirker en vellykket omstrukturering, ellers vil den negative oplevelse (høj procentdel af gentagne misligholdelser) stimulere bankens interne beslutninger til fordel for "indsamlinger". Faktorer, som en kreditor bør tage i betragtning, når de udvikler deres egne omstruktureringsprogrammer [4] :
Nøgleelementet i en vellykket omstrukturering er naturligvis analyser, som skal give svar på følgende spørgsmål:
1. Årsager, der førte til misligholdelse af låntageren.
2. Udsigten (niveau, stabilitet) til at genoprette låntagers solvens.
3. Adfærdsvurdering (det vil sige låntagers vilje til at kæmpe for sikkerheden i sit hjem).
Omstruktureringsmetoder omfatter:
1. Metoder, der giver dig mulighed for at overleve midlertidige økonomiske vanskeligheder (forsinkelse, afdragsordning, henstandsperiode).
2. Metoder, der giver låntager mulighed for at reducere omkostningerne ved at servicere sit realkreditlån (forlængelse af lånetiden, refinansiering på nye, gerne blødere markedsforhold, flytning til billigere bolig).
3. Metoder til at øge låntagerens indkomst (flytning til en anden region, hvor låntagerens speciale er mere efterspurgt med udskiftning af sikkerheden).
1. Sikre social beskyttelse af borgerne. Der ydes bistand til de dele af befolkningen, som ikke kan finde midlerne til at opretholde de nuværende afdrag på realkreditlån og har størst risiko for at miste deres eneste hjem at bo i.
2. Bevare og udvikle realkreditinstituttet.
3. Stabilisere situationen på ejendomsmarkedet. Forebyggelse af massebeslaglæggelse af fast ejendom og som følge heraf frigivelse af beslaglagte boliger som følge af tvangsauktion på markedet, hvilket vil forhindre et jordskredsfald i priserne på boligmarkedet.
4. Sørge for likviditet til banksektoren. Midler tildelt af låntagere returneres til sidst til banksystemet, hvilket forbedrer dets likviditet og finansielle stabilitet.
Regeringens program "Mortgage Rescue Scheme" i Storbritannien
Regeringens program "Billige boliger. Home Affordable Refinance Program, USA
Regeringens program "Billige boliger. Modifikation" i USA (Home Affordable Modification Program, USA)
I de fleste EU-lande (Tyskland, Frankrig, Spanien, Belgien osv.) er der som en beskyttelse for låntagere på lovgivningsniveau givet kreditors forpligtelse til at yde en rimelig indsats for at nå til enighed med debitor om tilbagebetaling af gæld. Samtidig gælder denne foranstaltning som udgangspunkt for alle låntagere og ikke kun dem med en enkelt bolig. En række lande præciserer klart de omstruktureringsmuligheder, som en långiver skal tilbyde en låntager.
Den globale økonomiske krise, der begyndte i 2008, påvirkede markant udviklingen af realkreditudlån i Rusland. Han viste, at på trods af den intensive udvikling af realkreditmarkedet i det russiske boliglånssystem på krisetidspunktet, var der praktisk talt ingen mekanismer til at støtte realkreditlåntagere, der havde problemer med at betjene gældsforpligtelser. Samtidig er et realkreditlån en langsigtet forpligtelse for en borger, og der opstår flere kriser i en sådan længere periode, i forbindelse med hvilke en borger af objektive grunde midlertidigt kan miste indtægt. For at minimere de mulige konsekvenser af fremtidige krisefænomener var det nødvendigt at udvikle et værktøj til at reducere risikoen for realkreditmarkedets deltagere. For at sikre en effektiv udvikling af det russiske realkreditmarked var det nødvendigt at sørge for låntagers ret til omstrukturering i tilfælde af indkomsttab. Inddrivelse bør kun udføres i tilfælde af fiasko (umulighed) af omstrukturering af realkreditlån og bør opfattes som den mest ekstreme foranstaltning. Det faktum, at låntageren har mulighed for (ret) til at omlægge sin gæld i en vanskelig periode for ham, bidrager således til udviklingen af realkreditlån i landet på grund af borgernes mere aktive deltagelse.
Siden september 2008 er Den Russiske Føderations regering begyndt at implementere anti-kriseforanstaltninger, hvoraf en vigtig komponent er programmet for statsstøtte til realkreditlåntagere i en vanskelig livssituation. For at løse de opgaver, som tilsynsrådet for AHML OJSC havde stillet , blev det besluttet at etablere det åbne aktieselskabsagentur for omstrukturering af boliglån (ARIZhK OJSC) , som begyndte at fungere den 6. februar 2009 [5] .
I begyndelsen af 2009 lancerede ARIZhK OJSC det statslige program til omstrukturering af problematiske realkreditgæld, for hvilket agenturet udviklede en standard for omstrukturering af realkreditlån (lån) til visse kategorier af låntagere. I begyndelsen af lanceringen af dette program havde næsten ingen bank et omstruktureringsprogram, og i tilfælde af at låntageren mistede sin solvens, begyndte den straks at afskærme, hvilket ikke gav låntageren en chance for at komme sig. Det var der flere grunde til:
I sine aktiviteter tog ARIZhK OJSC hensyn til de ovennævnte markedsvanskeligheder og ydede betydelig støtte til alle dets deltagere:
ARIZhK's nøgleopgave var at påvirke markedet (støtte låntagere) ved at lancere sine egne omstruktureringsprogrammer. I løbet af statens program lykkedes det agenturet at hjælpe med at redde boliger til mere end 8,5 tusinde mennesker. Cirka 3.000 personer søgte om omstrukturering.
For at deltage i programmet skulle låntagere opfylde sociale kriterier:
De vigtigste områder for bistand til låntagere: [4]
1. Primær omstrukturering af låntagernes betalinger på realkreditlån (lån) ved hjælp af midler fra ARIZHK OJSC. Assistance til låntager med at opfylde forpligtelser i henhold til et realkreditlån (lån) udføres ved at yde kreditter (lån) inden for en vis periode (men ikke mere end 12 måneder) for at sikre kontinuiteten i tilbagebetalingen af låntagers løbende månedlige betalinger på et realkreditlån boliglån (lån) og give låntageren mulighed for at acceptere foranstaltninger for at genoprette deres solvens.
2. Sekundær omstrukturering af låntagernes betalinger på realkreditlån (lån) erhvervet af ARIZHK OJSC. Repræsenterer ydelse af bistand til låntager i tilfælde af umulighed at opfylde sine forpligtelser under eller efter den indledende omstrukturering ved at ændre tilbagebetalingsplanen for forpligtelser, der opstår på grundlag af indgåede aftaler (realkreditlån (lån), stabiliseringslån, stabiliseringslån, blandet aftale), i overensstemmelse med den finansielle låntagers muligheder.
3. Erhvervelse af bolig, som udlægges efter anmodning fra kreditorpanthaver, men tvangsfuldbyrdelse endnu ikke er påbegyndt, og gældens indestående overstiger væsentligt udgiften til den bolig, der sælges. I tilfælde af behov for social støtte beholdt styrelsen retten til midlertidigt ophold for den tidligere ejer og dennes familie indtil tildelingen af boliger af de regionale forvaltninger.
Resultaterne af agenturets to års arbejde: omkring 80 % af realkreditlåntagerne genoprettede deres indkomst ved afslutningen af bistandsperioden« [6] .
Effekten af programimplementeringen:
ARIZhK OJSC's aktive forklarende arbejde sammen med en række ændringer vedtaget af Bank of Russia vedrørende kravene til dannelsen af reserver for omstrukturerede lån gjorde det muligt at opnå, at fra den 01.01.2011 var alle centrale låneudbydere på realkreditmarkedet tilbyde deres egne omstruktureringsprogrammer. ARIZHK-programmet understøttede dette marked "nedefra", da enhver långivers program faktisk skulle være bedre end ARIZHK OJSC's program. Gennemførelsen af programmet bidrog til en mentalitetsændring hos markedsdeltagere (banker) med hensyn til tilgangen til håndtering af dårlige fordringer på realkreditlån — fra tvangsauktion på belånt fast ejendom til gældsomlægning.