Delt byggeri ( eng. shared-equity construction; køberfinansieret byggeri , spansk construcción de la equidad "equidad construction") - en form for investeringsaktivitet i byggeri , hvor en bygge- eller investeringsorganisation ( udvikler ) tiltrækker midler fra deltagere i delt byggeri byggeri ( kapitalejere ) - borgere eller juridiske personer - til opførelse af fast ejendom . Bygherren er efter opnået tilladelse til at sætte ejendomsobjektet i drift forpligtet til at overdrage den fælles byggeobjekt til deltagerne i fælles byggeri.
Fællesbyggedeltagere ( aktionærer ) er borgere og (eller) juridiske personer på baggrund af aftale om deltagelse i fællesbyggeri, der har indgået relationer i forbindelse med fremskaffelse af midler til fælles opførelse af etageejendomme og (eller) andre ejendomsejendomme [1. ] .
Udvikleren (i forbindelse med artiklen) er en juridisk enhed, uanset dens organisatoriske og juridiske form, der ejer eller har ret til at leje eller fremleje en grund og tiltrækker midler fra deltagere i delt byggeri i overensstemmelse med denne føderale Lov om opførelse (oprettelse) på denne jord et parcelhuse og (eller) andre ejendomsejendomme , med undtagelse af industrielle faciliteter, på grundlag af en opnået byggetilladelse [1] .
Fælles byggeri opstod i Argentina . Den argentinske præsident Raul Alfonsins regeringstid (10. december 1983 – 8. juli 1989) var præget af ekstrem finansiel ustabilitet, hyperinflation, som fik størstedelen af befolkningen til at leve under fattigdomsgrænsen, og militære konflikter blussede konstant op. I lyset af det økonomiske sammenbrud blev der gjort forgæves forsøg på at stabilisere situationen ved at erstatte den deprecierede monetære enhed i pesoen med den australske . Dette gav ikke positive resultater, og de argentinske borgere befandt sig i en meget vanskelig situation. Den nye valuta fortsatte med at devaluere; i de syv år af dets eksistens oplevede austral 12 kirkesamfund. I en sådan situation nægtede argentinske banker at udstede langfristede lån. I den nationale valuta, med en sådan inflation, var de urentable for bankerne, og udstedelse af lån i udenlandsk valuta var dengang forbudt ved argentinsk lov [2] .
Derfor gav Raul Alfonsín i 1985 liv til Building for Justice-programmet. Et specielt oprettet aktieselskab ( spansk SA, sociedad anónima ) modtog bidrag fra befolkningen, som gik til at støtte opførelsen af boliger af udviklerfirmaet. Det indskudte beløb blev svarende til et bestemt areal i kvadratmeter, hvori de pålydende værdier af aktierne også blev udtrykt. En sådan transaktion blev registreret ved hjælp af aktier, efter at have akkumuleret et tilstrækkeligt beløb, hvoraf en person kunne bytte værdipapirer til en lejlighed. Denne ordning viste sig at være praktisk på grund af det faktum, at købere var i stand til at betale for boliger i rater indtil slutningen af byggeriet. .
Raul Alfonsin formåede at øge antallet af boligejere fra 2 % til 21 % [2] .
De positive erfaringer med delt byggeri i Argentina er blevet en forudsætning for brugen af denne ordning i andre lande. I Chile har aktieejere for eksempel med succes investeret i opførelsen af såkaldte "udlejningshuse" for profit. Men i El Salvador befandt tiltrukket investorer sig i en smart planlagt fælde - økonomisk bedrageri udført under dække af delt byggeri efterlod adskillige familier uden penge og husly .
En ny kvalitativ fase begynder ved ankomsten af ordningen i Storbritannien. På initiativ af britiske finansfolk spredte ideen sig straks til Egypten, Kuwait og De Forenede Arabiske Emirater, hvor mange britiske byggefirmaer byggede forskellige ejendomsobjekter. Britiske virksomheder oprettede ikke særlige aktieselskaber eller kooperativer, de solgte ikke aktier, aktier eller aktier, men umiddelbart kvadratmeter konkrete fremtidige boliger. Dette var en garanti for tilbagebetaling for byggeri, der endnu ikke var påbegyndt. Ordningen viste sig at være effektiv, hvilket bekræftes af erfaringerne fra eksisterende virksomheder, hvis specialisering er delt byggeri [2] .
I den indledende fase af dannelsen af delt byggeri var ordninger til salg af boliger i huse under opførelse ikke reguleret ved lov og viste sig at være farlige for køberen. Der var bedrag af købere af skruppelløse udviklere, hvoraf de mest almindelige var dobbeltsalg , i andre tilfælde fuldførte udviklere opførelsen af nuværende faciliteter på bekostning af nye kapitalejere og blev til et pyramidespil .
For at beskytte købere mod dobbeltsalg [3] blev føderal lov nr. 214-FZ af 30. december 2004 "Om deltagelse i delt opførelse af lejlighedsbygninger og andre ejendomsobjekter" vedtaget, som trådte i kraft den 1. april, 2005. [1] Loven regulerer forhold i forbindelse med tiltrækning af midler fra borgere og juridiske enheder på grundlag af aftaler om deltagelse i delt byggeri, som ifølge 214-FZ skulle være registreret hos Rosreestr , det var også forbudt for bygherren til at sælge lejligheder, inden der opnås tilladelser til byggeri [3] .
Ifølge loven er en bygherre en juridisk enhed, der ejer eller forpagter en grund og tiltrækker midler fra deltagere i delt byggeri til at skabe etageejendomme og (eller) andre ejendomsejendomme på denne grund, med undtagelse af produktionsfaciliteter, på baggrund af de modtagne byggetilladelser.
En genstand for delt byggeri er et bolig- eller erhvervslokale, fællesejendom i en lejlighedsbygning og (eller) anden ejendomsobjekt, der skal overdrages til en deltager i delt byggeri efter opnåelse af tilladelse til at idriftsætte en lejlighedsbygning og (eller) andet ejendomsobjekt.
I henhold til aftalen om deltagelse i fællesbyggeri forpligter bygherren sig til inden for den i aftalen fastsatte frist på egen hånd og (eller) med inddragelse af andre personer at opføre en etageejendom og (eller) en anden ejendomsmægler og efter opnåelse af tilladelse til at sætte disse genstande i drift, overdrage den tilsvarende genstand for delt byggeri til deltageren i delt byggeri . Til gengæld forpligter deltageren i delt byggeri sig til at betale den i kontrakten fastsatte pris og acceptere genstanden for delt byggeri, hvis der er tilladelse til at idriftsætte en etageejendom og (eller) en anden ejendomsobjekt.
Loven forbedrede situationen, men kunne ikke grundlæggende løse problemet. En øget statskontrol, herunder med udviklernes økonomiske situation, løste nogle af problemerne, men førte til en stigning i bygherrens "administrative" omkostninger og en samlet stigning i byggerisici for bygherren. Økonomiens ustabilitet, de hurtigt skiftende juridiske rammer fører til objektive vanskeligheder med at udarbejde en finansiel model for byggeri og dens høje risiko. Som et resultat, selv nogle ganske samvittighedsfulde udviklere var ude af stand til at fuldføre byggeriet inden for den angivne periode og i overensstemmelse med den føderale lov nr. til udviklernes konkurs og fremkomsten af "bedragne aktieejere".
Forskellige udvalg oprettet i Rusland for at hjælpe berørte aktieejere, der fører optegnelser over nye byggeprojekter og indsamler statistiske data om hver af dem, om administrationen af den tilsvarende region, såvel som om skruppelløse udviklere, var faktisk et dekorativt organ. Som regel blev deres arbejde reduceret til organisering af appeller til forskellige statslige organer. Samtidig havde lokale og regionale myndigheder simpelthen ikke de økonomiske ressourcer til at løse problemet med "bedragne aktieejere" [4] . I medierne bliver udseendet af "bedragne aktieejere" ofte dækket i et negativt lys på grund af de herskende omstændigheder: et stigende antal aktieejere viser sig at blive bedraget af udviklere[ usikkerhed ] .
For at eliminere risikoen for svig fra udviklernes side indførte præsidenten for Den Russiske Føderation en resolution i slutningen af 2017, ifølge hvilken delt byggeri er fuldstændig isoleret fra finansiering af borgere og salg af en lejlighed i en ufærdig bygning bliver umuligt.
Ændringerne til 214-FZ, der blev vedtaget i 2019, ændrede fundamentalt byggeordningen, finanskontrol og finansiering skulle leveres af banker ved at indføre obligatoriske "excrow-konti", det vil sige udviklernes forpligtelse til at låne fra banker, afskære deres evner direkte at bruge kapitalejeres midler til at finansiere byggeri, som automatisk øger byggeomkostningerne. [5] Samtidig er bankerne ikke forpligtet til at udstede lån, hvilket vil føre til, at bankerne i betragtning af risikoen ved finansiering af byggebranchen, dens faldende marginalitet, ikke vil låne til langt de fleste små og betydelige del af mellemstore udviklere, selv i de centrale regioner, og næsten alle udviklere i fjerntliggende regioner. Ifølge Rating Agency for Construction Complex (RASK): “.. i 2020 bliver der bygget nye bygninger i 308 ud af 1,1 tusind russiske byer, mens der et år tidligere blev bygget i 354 byer. Antallet af virksomheder på byggemarkedet faldt også med 26 % i løbet af året.” [6] Et stort antal bygherrers afgang vil føre til en eksplosiv vækst i monopoliseringen af byggemarkedet i de næste 2 år. Fortsatte sanktioner mod Rusland i 2020 har sammen med et fald i prisen på vigtige eksportvarer ført til en stigning i prisen på importerede materialer og udstyr, som udgør en betydelig del af byggeomkostningerne. Alle disse faktorer, med et fald i det reelle niveau af befolkningens købekraft, vil føre til et kraftigt kollaps i mængden af boligbyggeri i de kommende år.
For at stabilisere byggebranchen i 2020 tog staten hidtil usete foranstaltninger - der blev fastsat rekordlave satser for udstedelse af lån til boligkøbere (realkreditlån). Fortrinslån udjævnede dog kun faldet i antallet af transaktioner, som i tredje kvartal 2020 udgjorde 14 % sammenlignet med andet kvartal 2019 (før indførelsen af ændringer til 214-FZ) [7] .