Administrerende organisation - en juridisk enhed oprettet til ledelse og/eller drift, teknisk og sanitær vedligeholdelse af lejlighedsbygninger på grundlag af en tilbagebetalingspligtig aftale med ejerne. I hverdagen bruges udtrykket " forvaltningsselskab " ofte fejlagtigt , selvom det ifølge russisk lov er sådan et investeringsforvaltningsselskab kaldes.
Formålet med den administrerende organisations aktiviteter er at opretholde den normale tekniske tilstand af fællesejendommen i flerlejlighedsboliger og deres komponenter, samt at sikre muligheden for at anvende fællesejendommen til dets tilsigtede formål.
I henhold til bestemmelserne i Den Russiske Føderations boligkode er en administrerende organisation en af de mulige former for administration af en lejlighedsbygning sammen med en husejerforening og direkte ledelse.
Fra et organisatorisk synspunkt er den administrerende organisation et mellemled mellem mange ejere af en lejlighedsbygning og personer, der leverer tjenester til vedligeholdelse og service, herunder forsyningsselskaber. Den administrerende organisations hovedfunktioner er:
I dette aspekt skyldes oprettelsen af en administrerende organisation kompleksiteten i at indgå og udføre mange kontrakter af hver ejer med hver leverandør og entreprenør.
Fra et økonomisk synspunkt akkumulerer den administrerende organisation midlerne fra ejerne af en lejlighedsbygning rettet til bosættelser med leverandører, vedligeholdelse og reparationer og organiserer også pengestrømsstyring. En af den administrerende organisations hovedfunktioner er regnskab, kontrol og afregninger med leverandører og entreprenører, herunder leverandører af forsyningsressourcer.
Fra et teknisk synspunkt udfører den administrerende organisation arbejde inden for vedligeholdelse af fælles ejendom, planlægning og gennemførelse af vedligeholdelses- og reparationsaktiviteter. Den administrerende organisation akkumulerer oplysninger om det servicerede objekt, herunder journalføring af afskrivninger, afskrivninger og akkumulering af ejendom og tekniske midler, opbevarer og opdaterer den tekniske dokumentation for ejendommen, udfører kundens funktioner (udvikler og teknisk tilsyn) af byggekontrol i gang med kapital- og løbende reparationer, udfører nødreparationer, er kunde af de tekniske tilstandsinspektionsforanstaltninger, opretholder anlæggets tekniske tilstand på det niveau, projektet forudsætter, under hensyntagen til slitage. De lovgivningsmæssige handlinger, der regulerer den administrerende organisations aktiviteter med hensyn til teknisk drift, er den føderale lov om teknisk regulering og de tekniske forskrifter om sikkerheden ved bygninger og strukturer, Den Russiske Føderations byplanlægningskode , "Regler og normer for de tekniske Drift af boligmassen" (godkendt ved en resolution fra Gosstroy i Rusland dateret 27. september 2003 år N 170).
På anmodning af punkt 2.3 i artikel 161 i Den Russiske Føderations boligkode er den administrerende organisation, når den administrerer en lejlighedsbygning, ansvarlig over for ejerne af lokaler i en lejlighedsbygning for levering af alle tjenester og (eller) ydeevne arbejde, der sikrer korrekt vedligeholdelse af fælles ejendom i dette hus, og hvis kvalitet skal opfylde kravene i tekniske forskrifter og reglerne fastsat af regeringen for Den Russiske Føderation for vedligeholdelse af fælles ejendom i en lejlighedsbygning, for leveringen offentlige tjenester, afhængigt af niveauet for forbedring af dette hus, hvis kvalitet skal overholde kravene i de regler, der er fastsat af regeringen for Den Russiske Føderation for levering, suspension og begrænsning af leveringen af offentlige tjenester til ejere og brugere af lokaler i flerbolighuse huse og beboelsesejendomme. [en]
Statstilsyn med aktiviteterne i forvaltning af organisationer inden for bolig- og kommunale tjenester , på anmodning af dekret fra den russiske føderations regering nr. 493 "Om statsligt boligtilsyn", er tildelt statens boliginspektorat (GZhI) , der udsteder tilladelser til administrerende organisationer, udfører en række foranstaltninger, hvis opgaver er at forebygge, identificere og undertrykke krænkelser af bevarelsen og sikkerheden af boligmassen i etageejendomme, uanset ejerform. [2]
Kommunal kontrol udøves af den lokale kommune repræsenteret af distrikts- og byadministrationerne på anmodning af artikel 17.1 i den føderale lov af 6. oktober 2003 N 131-FZ "Om de generelle principper for organisering af lokalt selvstyre i Den Russiske Føderation" ( kommunal kontrol gælder boligmassen, med andel af den kommunale boligmasse ). [3]
Siden 1921 i byer[ hvor? ] boligforeninger oprettes, hvortil der blev overført kommunale bygninger. De er ved at blive en form for boligstyring, faktisk er dette den første måde i Ruslands historie at administrere boligejendomme, det er også prototypen på moderne husejerforeninger . Siden 1924 er bolig- og udlejningsandelsselskaber (ZHAKT) blevet hovedformen for ledelse. De var ansvarlige for at genoprette økonomien i huse lejet af staten, holde dem i god stand og opfylde deres medlemmers behov. Tilbage i 1927 blev bolig-udlejningsandelsselskaber vurderet som den bedste ledelsesform. I 1937 blev boligforeninger, der forvaltede omkring 90 % af boligmassen, nedlagt [4] , og hele fonden blev overdraget til kommunalbestyrelsernes disposition på grundlag af en dekret fra Centralforretningsudvalget og Folkekommissærrådet vedr. USSR dateret 17. oktober 1937 "Om opretholdelse af fonden og forbedring af boliger i byer". Samtidig overgik retten til at anvise beboelse og indflytning i lejligheder også fra foreningsbestyrelsen til forretningsudvalg.
Med tidspunktet for dannelsen af det statslige ledelsessystem dukkede boligvedligeholdelseskontorer (ZHEK) op .
Efterfølgende, allerede i 1980'erne , blev boligvedligeholdelseskontorer omdannet til direktorater for en enkelt kunde (DEZ) .
Med ikrafttrædelsen i marts 2005 af den nye boligkode for Den Russiske Føderation begyndte private forvaltningsorganisationer , der var forudset af den og reformen af boliger og kommunale tjenester , at dukke op. I overensstemmelse med stk. 2 i art. 161 i boligloven , er en administrerende organisation en af tre mulige former for ledelse af en lejlighedsbygning, sammen med direkte ledelse af lokalejere og ledelse af en boligejerforening eller en andelsboligforening eller anden specialiseret forbrugerandelsforening.
På grund af det faktum, at klager fra beboere over ond tro i ledelsesorganisationers opfyldelse af forpligtelser til drift og vedligeholdelse af boligmassen [5] [6] er blevet hyppigere, trådte den føderale lov af 21. juli 2014 i kraft den 1. september 2014 til styrkelse af det statslige boligtilsyn nr. 255-FZ, der har til formål at indføre tilladelse til forvaltning af etageejendomme [7] . Ifølge loven skulle administrerende organisationer frem til 1. maj 2015 opnå en tilladelse til at forvalte etageejendomme. Efter 1. maj 2015 var erhvervsvirksomhed uden tilladelse forbudt. [8] [9]
Licenser til administrationsselskaber for boliger og kommunale tjenester udstedes af det statslige boligtilsyn (Goszhilnadzor). Licensen gælder kun for subjektets territorium i Den Russiske Føderation, hvor den blev udstedt, og har ikke en udløbsdato (på ubestemt tid). [ti]
I overensstemmelse med den føderale lov [11] :
I Moskva blev det i overensstemmelse med dekretet fra Moskvas regerings præsidium dateret den 20. januar 2015 besluttet at oprette en særlig kommission for licensering af forvaltningsorganisationer [12] . I Moskva består Licensing Commission of the Mayor's Office af 15 specialister [13] , herunder fem repræsentanter for SRO'er , offentlige og non-profit organisationer. [14] [15] [16] [17] Licensprocessen kontrolleres af Moscow Housing Inspection. En af komponenterne til at opnå en licens var beståelsen af kvalifikationseksamener for viden om russisk lovgivning for ledere og specialister i forvaltningsorganisationer. [18] Både russiske juridiske enheder og individuelle iværksættere modtog en sådan licens. [19]
I 2015 blev der afholdt 52 kvalificerende eksamener i Moskva, og mere end 600 certifikater blev udstedt. I 2015 opererer 503 administrerende organisationer i hovedstaden, der betjener mere end 30 tusind lejlighedsbygninger. Blandt dem er 130 offentlige og 373 private forvaltningsorganisationer. [tyve]
Siden 2015 er Open Data Portal i byen Moskva begyndt at offentliggøre både vurderinger [21] [22] [23] og anti-rating [24] af administrerende organisationer i Moskva. Vurderingen er udarbejdet af Statens Boligtilsyn. Organisationer blev evalueret på tre hovedindikatorer: antallet af overtrædelser, pålidelighedsniveauet og graden af befolkningens tilfredshed. Og beboerne begyndte at forlade deres klager over at administrere organisationer på internetportalen "House of Moscow", og på den begyndte de at modtage information om deres administrerende organisationer. [25]
Efter vedtagelsen af dekret fra Den Russiske Føderations regering nr. 191 dateret 4. marts 2015, begyndte Moskva-rådene at deltage i udvælgelsen af administrerende organisationer. Forud for vedtagelsen af denne resolution kunne rådene kun inspicere basale ydelser, såsom rengøring af indgange mv. Efter vedtagelsen af resolutionen begyndte distriktsmyndighederne at kontrollere mængden og omkostningerne ved yderligere tjenester leveret til beboerne af den administrerende organisation. [26]
Siden 2018, på grundlag af paragraf 9 i artikel 55.25 i Byplanlægningskoden for Den Russiske Føderation , har forvaltningsorganisationer udført obligatorisk vedligeholdelse og restaurering af fortove og vejoverflader i lokalområdet. [27]
Siden 2019, inden for rammerne af Smart City-projektet i regionerne i Den Russiske Føderation, er implementeringen af en digital platform til interaktion mellem administrerende organisationer og beboere "Dom.Control" begyndt [28] [29] [30] . Og allerede i 2020 startede implementeringen af en lignende platform "Electronic Home" i Moskva [31]
Zuykov I. S. Egenskaber ved den finansielle aktivitet ved at administrere virksomheder inden for boliger og kommunale tjenester // Finans. - 2018. - Nr. 2 - S. 47-49.