Titel på Torrens

Torrens titlen (også Torrens title system ) er et system til tinglysning af rettigheder til fast ejendom, hvor en indførsel i statens ejendomsregister garanterer den begunstigede ubetinget ejendomsret til ejendommen og giver væsentlige garantier fra staten for korrekt vedligeholdelse af ejendommen. dette register. Ejendomsoverdragelsen sker ved registrering af ændringer i tinglysningsposterne på baggrund af ejerens vilje, og ikke dokumenter om gennemførte transaktioner [1] . Udviklingen af ​​titlen af ​​Robert Torrens i 1857 var beregnet til at øge pålideligheden af ​​oplysninger i statens register over fast ejendom, reducere transaktionsomkostninger i transaktioner med jord og fast ejendom og skabe den mest komplette garanti for ejerskab af fast ejendom. Titlen Torrens er blevet udbredt i common law -lande , især dem i det britiske Commonwealth . Den fulde analog af titlen Torrens i landene med romersk-germansk lov kan betragtes som det franske matrikelsystem .

Baggrund

Den aktive udvikling af ejendomsregistreringssystemer faldt sammen med perioden med den industrielle revolution i Vesteuropa i det 19. århundrede . Ifølge nogle forfattere kunne udviklingen af ​​registreringssystemer være drevet af behovet for at reducere transaktionsomkostningerne på det begyndende ejendomsmarked, hvilket igen ville lette tiltrækningen af ​​fast ejendom som sikkerhed for forpligtelser og implementeringen af ​​sikkerhedsstillelse i tilfælde af en skyldners insolvens. Systemerne for overførsel af rettigheder til fast ejendom, der eksisterede før fremkomsten af ​​centraliseret registrering, var upålidelige og opfyldte ikke behovene for en hurtig omsætning af kapital. Især havde South Australia indtil 1857 et klassisk common law-system, der etablerede ejerskab på grundlag af et transaktionsdokument og krævede verifikation af hele kæden af ​​tidligere transaktioner for at fastslå den "juridiske renhed" af ejerens rettigheder til transaktionens genstand [1] .

Ved oprettelsen af ​​det nye ejendomsregistreringssystem for det sydlige Australien valgte Robert Torrens en centraliseret ejendomsregistreringsmodel (også kaldet tinglysningssystemet), hvor overdragelse af ejendomsretten sker på det tidspunkt, hvor den nye ejer bliver optaget i registret. Det er muligt, at Torrances valg af registreringsmodel var påvirket af den tyske advokat Ulrich Hubbe, som var godt bekendt med det system af jordebøger, der blev brugt i Hamborg [1] .

Grundlæggende principper

Torrens ejendomsretssystem er baseret på statens registrering af ændringer i ejendomsretten, i modsætning til den nuværende registrering af ejendomstransaktioner i mange jurisdiktioner. Tilstedeværelsen af ​​en registreret ændring i ejerens fortegnelse i det samlede register er den eneste nødvendige og tilstrækkelige betingelse for overførsel af ejendomsretten til ejendommen. Torrens-titlen gør proceduren med "kontrol af transaktionens renhed" unødvendig ved at spore kæden af ​​tidligere kontrakter for at retfærdiggøre den nuværende ejers rettigheder og identificere tvivlsomme transaktioner i fortiden. Implementeringerne af Torrens-systemet, der faktisk fungerer i forskellige jurisdiktioner, sørger som regel for en eller anden ordning med materiel kompensation til personer, der har lidt under ukorrekt vedligeholdelse af det statslige enhedsregister.

Overførslen af ​​registrering af ejendomsrettigheder fra den traditionelle form til registreringen i registeret sker frivilligt, og derfor forbliver jordlodder uregistrerede i registret i de fleste lande, der anvender Torrens-systemet. [2]

De grundlæggende principper i Torrens-systemet omfatter følgende principper [3] [4]

  1. Refleksionsprincippet (spejlprincippet) - princippet betyder, at oplysningerne i statsregistret ved lov anerkendes som pålidelige og væsentlige. Det er således i ejerens interesse at oplyse tinglysningen om alle væsentlige oplysninger om ejendommen. Inden for rammerne af netop dette princip er det, når der sælges fast ejendom, kun oplysninger om ejeren, der ændres i skødet, mens oplysninger om grunde, bygninger og anlæg, byrder mv forbliver uændrede. Statens samlede register over fast ejendom i Torrens-systemet er offentligt, det vil sige åbent for alle til gennemgang. I moderne implementeringer af Torrens-titlerne gives læse- og søgeadgang til den enkelte registerdatabase over internettet til enhver.
  2. Tilstrækkelighedsprincippet (gardinprincippet) - princippet betyder, at oplysninger, der ikke er optaget i registret, ikke eksisterer. Dette princip står fast på beskyttelsen af ​​en bona fide købers rettigheder: uanset legitimiteten af ​​tidligere transaktioner , kan en bona fide køber ikke fratages ejendom.
  3. Forsikringsprincippet (erstatningsprincippet) - betyder, at materiel skade på ejeren eller den tidligere ejer af ejendomsretten, som var et resultat af ukorrekt vedligeholdelse af statsregistret, er genstand for øjeblikkelig rimelig kompensation af staten, op til den fulde værdi af ejendommen. Samtidig får staten krav mod gerningsmændene ved regres . Forsikringsprincippet supplerer beskyttelsen af ​​en bona fide købers rettigheder med en garanti for øjeblikkelig rimelig erstatning for skader på eventuelle tidligere ejere på statens regning.

Fordele

Torrens selv nævnte følgende fordele ved sit system [5] :

  1. Det giver juridisk beskyttelse i stedet for den tidligere sårbarhed;
  2. Det reducerer de økonomiske og tidsmæssige omkostninger ved at overføre titler og byrder, forvandler udgiftspund til shillings og måneder til dage;
  3. Det giver korthed og klarhed i stedet for ordlyd og forvirring;
  4. Det forenkler transaktionerne med jordejendom så meget, at enhver person, der i det mindste har evnerne til at skrive, læse og tælle, selvstændigt kan håndtere sin fast ejendom;
  5. Det eliminerer fuldstændig muligheden for bedrageri og bedrag inden for ejendomsmæglerområdet, som engelske aviser med jævne mellemrum skriver om;
  6. Den genopretter den naturlige værdi af jordbesiddelser, som i vid udstrækning er reduceret på grund af tvetydigheden i rettighederne til den og de efterfølgende opdagede hæftelser;
  7. Det reducerer ejendomssager ved at fjerne selve grundlaget for det.

Nogle praktiske implementeringer

Overgangen til titlen Torrens i det britiske Commonwealth er beskrevet i en bog fra 1920 af James Edward Hogg. [6]

Australien

Overgangen til et åbent register og Torrens-titlen fandt sted i Australien mellem 1857 og 1875. Den første implementering kan betragtes som et registreringssystem introduceret i South Australia af Robert Torrens selv , baseret på ejendomsloven fra 1858. [7]

Canada

Den anden jurisdiktion til at vedtage Torrens-modellen efter Australien i 1861 var den britiske koloni Vancouver , nu en del af den canadiske provins British Columbia . [otte]

Dominikanske Republik

I Den Dominikanske Republik blev Torrens-systemet implementeret i 1920 og er stadig i brug i dag. [9]

New Zealand

New Zealand skiftede til et åbent register og Torrens-titlen i 1870. [10] [11]

Singapore

I Singapore blev Torrens-systemet indført i 1993 af Land Titles Act. [12]

Estland

I Estland er principperne for Torrens-systemet fastlagt af 1993-lovene om ejendomsrettigheder og matrikelregistret, vedtaget som en del af reformerne fra 1992-1994 på initiativ af premierminister Mart Laar under Lennart Meris præsidentskab . [13] [14] Den praktiske implementering af reguleringen af ​​registrering og omsætning af fast ejendom i den estiske statslige ejendomsmatrikel [15] anses for at være en af ​​de mest avancerede i Europa [16] .

Rusland

Fordelene ved Torrens-systemet blev bemærket i Rusland næsten umiddelbart efter dets fremkomst [17] , men sammenbruddet af det russiske retssystem under vælten af ​​den provisoriske regering og spredningen af ​​den konstituerende forsamling fik alle russiske imperiale juristers ideer til at en del af historien.

Det nuværende system for regnskab og registrering af rettigheder til fast ejendom i Rusland kan ikke kaldes et fuldgyldigt Torrens-system eller et matrikelsystem, selvom nogle af dets elementer svarer til principperne i Torrens-titlen. Regnskab for fast ejendom, dets ejerskab, samt transaktioner foretaget med det, føres i Unified State Register of Real Estate (EGRN) [18] . Åbenheden i matriklens og registrets oplysninger er etableret, og der er udpeget en enkelt organisation, der er ansvarlig for deres vedligeholdelse - Rosreestr . En indtastning i USRN er en nødvendig og tilstrækkelig betingelse for fremkomsten af ​​ejendomsrettigheder til en ejendom. Oplysninger om ejendommen i matrikel og matrikel er tilstrækkeligt detaljerede og strukturerede, dækker de fleste væsentlige oplysninger om ejendommen, og et åbent matrikelkort fungerer. [19] Ved hjælp af en ret simpel webformular kan du finde og se nogle af oplysningerne om ethvert ejendomsobjekt [20] Disse love fastslår dog ikke, at staten umiddelbart hæfter for rigtigheden af ​​oplysningerne i databaserne. Ligesom i det oprindelige Torrens-system, er eksistensen af ​​ejendom, der ikke er korrekt registreret og ikke inkluderet i USRN, tilladt, især fra 2017 er der en betydelig mængde uregistreret fælles ejendom [21] .

I 2015 blev der registreret et lovforslag i statsdumaen, der lukkede offentlig adgang til oplysninger om ejendomsejere [22] . Lovforslaget blev støttet af regeringen [23] . Ifølge nogle eksperter reducerer begrænsning af åbenheden af ​​information offentlighedens mulighed for at opdage tilfælde af ulovlig berigelse og øger forretningsrisici [24] .

Se også

Noter

  1. ↑ 1 2 3 R. S. Bevzenko. Registreringskonstruktør, eller hvordan opretter man et ideelt registreringssystem? (til den russiske oversættelse af R. Torrens værk) . Bulletin for civilret nr. 2 2018. - Klassificering af systemer til registrering af rettigheder til ejendom og steder i Torrens-systemet . Hentet 2. juli 2019. Arkiveret fra originalen 2. juli 2019.
  2. ↑ Jordtitler Arkiveret 9. april 2013 på Wayback Machine NSW regering , jord og ejendomsinformation 
  3. ↑ Ruoff, Theodore BF En englænder ser på Torrens  -systemet . - Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. - S. 106.  (engelsk)
  4. ↑ A. A. Lazarevsky. 2.3. Torrens system // Systemer til registrering af rettigheder til fast ejendom. Erfaring fra udlandet . - Moskva, 2000. - 176 s. - 2 tusinde eksemplarer.
  5. ↑ Sir Robert Torrance. Essay om overdragelse af rettigheder til fast ejendom ved den dobbeltregistreringsmetode, der er gældende i de britiske kolonier (russisk oversættelse) // Civil Law Bulletin: journal. - 2018. - Nr. 2 . - S. 226-266 . Arkiveret fra originalen den 15. maj 2022.
  6. ↑ Hogg, James Edward. Registrering af ejendomsret til jord i hele imperiet. En afhandling om loven vedrørende garanti for ejendomsret til jord ved registrering og transaktioner med registreret jord i Australien, New Zealand, Canada, England, Irland, Vestindien, Malaya. &c. : en efterfølger til "The Australian Torrens System  " . - Toronto: Carswell, 1920. - S. 773. Arkiveret 4. marts 2016 på Wayback Machine  .
  7. ↑ Arkiveret kopi (link ikke tilgængeligt) . Hentet 22. november 2014. Arkiveret fra originalen 29. august 2013.    (Engelsk)
  8. ↑ Taylor, Greg. The Law of the Land: The Advent of the Torrens System in Canada  (engelsk) . - Toronto: University of Toronto Press for Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. - S. 31 seq., 221. - ISBN 9780802099136 .  (Engelsk)
  9. ↑ Guide til juridisk forskning i Den Dominikanske Republik Arkiveret 22. oktober 2014 på Wayback Machine 
  10. ↑ Jordejerskab - Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. ↑ GW Hinde (red) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4 . (Engelsk)
  12. ↑ Tekst til loven om jordtitler på webstedet for Singapores justitsministerium Arkiveret 29. november 2014 på Wayback Machine 
  13. ↑ Om ejendomsret Arkivkopi af 3. april 2015 på Wayback Machine Law i Republikken Estland
  14. ↑ Om jordregistrets arkivkopi af 4. marts 2016 ved Wayback Machine Law i Republikken Estland
  15. ↑ Matrikelkort over Estland . Hentet 29. november 2014. Arkiveret fra originalen 22. november 2014.
  16. ↑ A. A. Lazarevsky. 2.4. Registreringssystem for Republikken Estland // Systemer til registrering af rettigheder til fast ejendom. Erfaring fra udlandet . - Moskva, 2000. - 176 s. - 2 tusinde eksemplarer.
  17. ↑ Pokrovsky I. A. Civilretlige hovedproblemer, kapitel 11 . Petrograd, Pravo, 1917. Hentet 29. november 2014. Arkiveret fra originalen 12. oktober 2016.
  18. ↑ Føderal lov "om statens registrering af fast ejendom" dateret 13. juli 2015 N 218-FZ (sidste udgave) / ConsultantPlus . www.consultant.ru Hentet 13. august 2018. Arkiveret fra originalen 31. januar 2018.
  19. ↑ Offentligt matrikelkort over Rosreestr . Hentet 29. november 2014. Arkiveret fra originalen 21. oktober 2011.
  20. ↑ Referenceinformation om ejendomsobjekter online . Hentet 17. januar 2015. Arkiveret fra originalen 16. maj 2017.
  21. ↑ Kitsenko, Igor . Ingenmandsveje , rørledninger og elnet: hvordan infrastrukturobjekter efterlades uden en ejer  (russisk) , SALT.ZONE  (8. august 2017). Arkiveret fra originalen den 22. november 2018. Hentet 27. september 2018.
  22. ↑ FSB foreslår at klassificere oplysninger om ejendomsejere i Rusland . RBC (10. juli 2015). Dato for adgang: 18. juli 2015. Arkiveret fra originalen 19. juli 2015.
  23. ↑ Pavel Chernyshov. Hemmeligholdelse vil ikke knuse korruption . Gazeta.Ru (6. oktober 2015). Hentet 10. oktober 2015. Arkiveret fra originalen 9. oktober 2015.
  24. ↑ Dmitry Koptyubenko, Elena Malysheva, Yana Milyukova, Svetlana Bocharova. FSB vil hjælpe embedsmænd med at klassificere deres ejendom . RBC (10. juli 2015). Dato for adgang: 18. juli 2015. Arkiveret fra originalen 19. juli 2015.
  Gå til Wikidata-elementet  Ordbøger og encyklopædier