Byplanlægningszoneinddeling er en opdeling af kommunernes territorier for at bestemme territoriale zoner og etablere byplanbestemmelser ; type byplanlægningsaktivitet [1] .
Urban zoneinddeling eksisterer i forholdene på ejendomsmarkedet , når ejerne af fast ejendom objekter kan ændre sig. I dette tilfælde er der et objektivt behov for at etablere brugs- og opførelsesrettighederne i fast ejendom på en sådan måde, at de kan forblive gyldige i tilfælde af ejerskifte. Dette er et grundlæggende princip, der er fælles for alle nationale zonesystemer. [2]
Resultatet og dokumentet for byzoneinddeling er reglerne for arealanvendelse og udvikling .
En af de første fremtrædende zoneinddelingseksperter i Massachusetts , Philip Nichols (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), tilbød følgende beskrivelse af de grundlæggende principper for moderne zoneinddeling: "Zonering er opdelingen af en by i distrikter af et autoriseret organ. ; i hvert saadant distrikt er der forbud mod at bruge jorden til visse formål, som, skønt de i sig selv er sikre, er til skade for den offentlige velfærd ved at gribe ind i brugen af jorden til de formål, hvortil den er bedst egnet. Zoneinddeling omfatter normalt også begrænsninger på grundenes størrelse, bygningernes højde og størrelse og grundens tæthed, som kan variere fra område til område for at passe til det formål, som jorden bruges til i det pågældende område. Brugen af områder etableret ved zoneinddeling er normalt boliger, erhverv, detailhandel, industri. Det er almindeligt at klassificere brugen af arealer ud fra strengheden af restriktioner, lige fra et rent boligområde til et område med ubegrænset anvendelse. Zoneinddeling har generelt ikke tilbagevirkende kraft, og begrænsninger gælder generelt for bygninger, der i øjeblikket er under opførelse eller ombygning, eller for ejendomsanvendelse, der begynder efter zoneinddeling er indført. Zoneinddeling er således en begrænsning af brugen af ejendom, ikke et krav om at beslaglægge eller rive bygninger, og er begrundet som en udøvelse af statspolitibeføjelser, ikke som en stats ret til eminent domæne. Den eneste kompensation, som ejeren af en ejendom får, når der pålægges begrænsninger i dens anvendelse, er den fordel, som denne ejendom får ved pålæggelse af tilsvarende begrænsninger for resten af ejendommen i området. [3]
Den Russiske Føderations Land Code bruger begrebet zoneinddeling af territorier . Den juridiske ordning for jord bestemmes på grundlag af deres tilhørsforhold til en bestemt kategori af jord og den tilladte brug i overensstemmelse med zoneinddelingen af territorier. For kategorien af bebyggelsesområder vil zoneinddeling af territorier være tildelingen af jordlodder til territoriale zoner i overensstemmelse med byplanlægningsforskrifter [4] .
Begreberne "byplanlægningszoneinddeling" og "zoneinddeling af territorier" tidligere i Byplanlægningskoden for Den Russiske Føderation dateret 07.05.1998 nr. 73-FZ svarede til begreberne:
lovlig zoneinddeling - lokale regeringers aktiviteter i udvikling og implementering af regler for arealanvendelse og udvikling af by- og landbebyggelsernes territorier, andre kommuner;
zoneinddeling - opdelingen af territoriet i zoner i byplanlægningen af udviklingen af territorier og bebyggelser med definitionen af typerne af bybrug af de etablerede zoner og begrænsninger for deres anvendelse.
Det menes, at det moderne koncept for zoneinddeling blev skabt i Frankrig af Napoleon , da han udstedte et dekret i 1810 for at beskytte visse områder af byerne mod skadelig brug. Lignende love blev derefter udstedt i Preussen og det tyske rige .
Zoneinddeling af jord ved brug blev almindelig praksis i europæiske byer i slutningen af det 19. århundrede. Urban Planning Act 1909, vedtaget i England, introducerede begrebet en generel byplan. [3]
Funktionerne i det vesteuropæiske zonesystem er:
Indtil begyndelsen af det 20. århundrede kunne godsejeren frit disponere over sin grund uden indblanding fra myndighederne, den eneste begrænsning var den juridiske teori om besvær, som forbød urimelig brug af jord, der kunne skade folkesundheden og sikkerheden. Dette var dog ikke nok, og som et resultat af ukontrolleret byggeri i det 19. århundrede opstod der en usund befolkningstæthed i byområder. [5]
I staten Massachusetts , i 1822, blev byggeloven for byen Boston vedtaget , som pålagde begrænsninger på højden af fremtidige bygninger, der bygges: ikke mere end 125 fod , og ikke mere end 2,5 bredden af den gade, hvorpå bygningen er placeret. I 1904 delte delstatsregeringen Boston i to bydele: en primært til beboelse, hvor bygningshøjder var begrænset til 80 fod, og en primært til forretningsformål, hvor byggehøjder var begrænset til 125 fod. Denne lov blev anfægtet som forfatningsstridig med hensyn til privat ejendom, men dens forfatning blev stadfæstet af afgørelser fra Massachusetts Supreme Court ( 1907, Welch v. Swayze (193 Mass. 364)) og US Supreme Court ( 1909 ) (214 US 91) ). Rettens afgørelser i denne sag førte til vedtagelsen af en lov i staten New York i 1914 , der etablerede det første komplette sæt af zoneinddelingsregler i USA. [3] Årsagen til dette var opførelsen af Equitble Building ( 120 Broadway ), som fratog sollys et betydeligt område nord for den. [5]
I 1920'erne offentliggjorde det amerikanske handelsministerium modelzonebestemmelser. De tjente som en model, som de fleste statslovgivere fulgte, og gav lokale regeringer beføjelse til at udstede zonebestemmelser. [5]
Spørgsmålet om, hvorvidt zoneinddeling er i strid med den amerikanske forfatning, blev igen behandlet af den amerikanske højesteret i Euclid v. Ambler Realty Campaign (272 US 365 (1926)). Den amerikanske højesteret har afgjort, at generelle retningslinjer for zoneinddeling baseret på statens "politibeføjelser" er inden for de statslige lovgiveres magt. Som et resultat havde alle stater i 1931 vedtaget love, der tillod kommunal zoneinddeling. [3]
Funktionerne i zonesystemet i USA er: