En udlejningsvirksomhed (eng. fast ejendom med lejer) er en ejendom, der er behæftet med en lejeaftale [1] . I nogle kilder findes formuleringen Klar udlejningsvirksomhed eller GAB. Oftest i erhvervslivet er dette koncept gældende for erhvervsejendomme , hvilket giver os mulighed for at betragte GAB som et erhvervslokale til erhvervsejendomme med en lejer. Skønhedssaloner, medicinske centre, tøjbutikker, HoReCa , dagligvarebutikker kan fungere som lejere.
En færdiglavet udlejningsvirksomhed er ifølge en række eksperter et af de mest lovende områder for investering i fast ejendom [2] . Ved udgangen af 2019 udgjorde andelen af investeringer i erhvervsejendomme 47 % af de samlede investeringer i fast ejendom, og salget af erhvervsarealer blev fordoblet.
Sammenlignet med det ustabile boligudlejningsmarked har erhvervsmarkedet en højere rentabilitet og kræver ikke operationel indgriben fra investor. [3] Investeringseksperter og markedsanalytikere klassificerer GAB som en passiv stabil indkomst uden stor risiko. Hvis virksomheden ikke giver det forventede udbytte, kan det sælges og investeringsbeløbet returneres.
Investeringsafkastet er estimeret til 15-19% om året, og tilbagebetalingstiden er 7-12 år. Tærsklen for at komme ind i GAB starter fra 15-20 millioner rubler. For disse penge kan du hente en lille genstand med en stabil netværkslejer. Andre kilder giver et tal på 8-10 millioner rubler, når de tiltrækker et realkreditlån - fra 4 millioner rubler (1,11).
Ved investeringer i udlejningsvirksomheden er objekter med langsigtede lejeaftaler (5-15 år) mest at foretrække, hvor alle forhold nøje er angivet, herunder: årlig indeksregulering, betalingsprocedure, lejetakst mv. En langsigtet kontrakt giver ejeren af GAB stabiliteten af kontantindtægter, evnen til at forudsige deres økonomiske strømme og bestemme tilbagebetalingsperioden for objektet.
Blandt de risici, der er forbundet med køb af en ejendom med en tilhørende lejeaftale, nævner eksperter risiciene ved at udfordre salgs- og købstransaktionen, tilbagekøbe ejendom fra køber, upålidelighed hos lejer eller sælger. Før du underskriver en kontrakt om køb af GAB, anbefales det at kontrollere [4] :
vedrørende sælger:
i forhold til den lejer, som lejeaftalen er indgået med [4] :
For at kontrollere finansiel stabilitet og integritet anbefales det også at få et certifikat for ingen skattegæld og tjekke lejerens kredithistorik.
Startomkostningerne ved at anskaffe erhvervsejendomme kan næppe kaldes små. Enhver investor i første omgang under sådanne forhold vil være interesseret i tilbagebetalingsperioden for GAB-objekter. Dette er en værdi, der direkte vil afhænge af placeringen, lejerens pålidelighed, inflation, skatter og faste omkostninger. Begyndere forsøger at finde genstande med en tilbagebetalingstid på op til 6-8 år, men analytikere ser mere nøgternt på markedet og anser forslag med en tilbagebetalingstid på omkring 10 år for at være effektive. Et eksempel på en forenklet metode til beregning af tilbagebetalingsforholdet: Du er interesseret i et værelse med en lejer " Pyaterochka " i et boligområde i Moskva.
I dette tilfælde vil tilbagebetalingsperioden, eksklusive indeksering, være: 50.000.000 / 6.000.000 = 8 år og 4 måneder. Det er i denne periode, at investoren fuldt ud vil returnere sin investering. Investeringsafkastet for denne ejendom er 12%. I denne beregning tages der ikke højde for 2 vigtige faktorer på én gang:
Som følge heraf, hvis investoren beslutter at sælge efter 8 år og 4 måneder, vil den månedlige lejesats allerede være 703.550 rubler under hensyntagen til den ottedobbelte indeksering på 5%, og selve objektet med samme tilbagebetaling på 8 år og 4 måneder, vil i forvejen ikke koste 50.000.000, men 70.355.000. I dette tilfælde vil investeringsafkastet i GAB ikke være 12%, men 19,4% om året. Den reelle salgspris kan være højere, fordi dette eksempel ikke tager højde for væksten i lejepriser og efterspørgsel efter GAB. Disse faktorer kan øge bundlinjens afkast af investeringer og salg. Samtidig er det ikke nødvendigt at vente 8 år på videresalg. Erfarne investorer sælger ofte en virksomhed efter 2-3 år, efter flere indekseringer. For en mere præcis vurdering, selv før købet, bør du med hjælp fra eksperter eller uafhængigt foretage en detaljeret analyse af fortjenesten og alle mulige omkostninger for et bestemt objekt (reparation, ombygning, aftale med administrationsselskabet osv.). ).
Det største overskud vil blive bragt af omkostningseffektive objekter placeret på succesrige lokationer med god trafik og infrastruktur [4] . Den mest populære street detailhandel .
Det er sædvanligt at betragte objekter, hvor der er indgået en aftale med følgende typer lejere [5] som mere pålidelige, stabile og rentable :