Bygningsselskaber (byggeforeninger, Baugenossenschaften, associations de construction) har til opgave at hjælpe med at opfylde befolkningens boligbehov ved at bruge kapital på opførelse af nye eller forbedring af gamle bygninger. Under denne definition passer både byggeforeninger, der tilfredsstiller deres egne medlemmers boligbehov ved at bruge den kapital, der er dannet ved opsparing til det angivne formål, og aktie-husbyggervirksomheder af den moderne type, som forfølger rent spekulative målsætninger. boligbehov for dem, der bedre betaler for de penge, der bruges på denne virksomhedskapital. Indtil for nylig var der kun byggefirmaer af den første kategori. Deres hjemland er England .
Deres prototype dukkede op i slutningen af det 18. århundrede. i Birmingham , hvor de første erfaringer blev gjort med at erhverve en grund på bidrag fra medlemmer af et samfund til opførelse af bygninger på det, som blev dets medlemmers ejendom. Dette samfund selv var engageret i opførelsen af bygninger. Et væsentligt skub i udviklingen af S. samfund baseret på begyndelsen af gensidig bistand blev givet af det skotske byggeselskab, der opstod i Kirkudrit i 1815. Det fungerede som prototype for en række partnerskaber, der satte sig som mål at hjælpe hver enkelt af dets medlemmer erhverver et særligt hus. Køen blev bestemt ved lodtrækning. I begyndelsen omfattede et sådant partnerskab personer, der forfulgte et mål - at købe et hus gennem konstante periodiske (normalt månedlige) bidrag. I tidens løb blev der dannet to kategorier i medlemskredsen - indskydere og låntagere, det vil sige personer, der rentabelt ønsker at placere deres mindre opsparing til en rente, der er højere end loven tillader.
Alle disse selskaber bestod af et præcist defineret antal medlemmer, havde karakter af gensidighed og blev skabt for en vis periode. Det er de såkaldte terminating Societies. Act of Benefit Building Societies, 1836 , tillod for første gang dannelsen af interessentskaber med det formål at bistå deres medlemmer med at erhverve huse med en kapital bestående af deres andele (ikke mere end 150 pund sterling), dannet ved periodiske bidrag (ikke mere end 20 shilling). Ved at udvide virkningen af loven om gensidige hjælpeselskaber til også at omfatte S. selskaber, fastsatte loven af 1836 også obligatorisk registrering for dem, forbundet med erhvervelse af særlige privilegier, men de blev ikke anerkendt som havende en juridisk enheds rettigheder. Medlemmernes ansvar forbliver ubegrænset. De havde heller ikke ret til at yde lån. Fraværet af korrekte matematiske tabeller til på et givet tidspunkt at bestemme forholdet mellem mængden af periodiske indtægter fra medlemmer og de penge, der er udlånt til dem, betalingen til indskyderne af en uforholdsmæssig høj rente, der ikke var begrundet i den fastlagte størrelse af den årlige tilbagebetaling af det beløb, som medlemmet besatte, havde opbygningen af hele selskabernes forretningsplan på dets kapitals løbende profitable lokaler resultatet af uorden i disse selskabers anliggender og i nogle tilfælde endda fuldstændigt sammenbrud. På grund af akkumulering af restancer og betydningen af tab kunne aktierne ikke nå deres fulde størrelse inden for dette selskabs forventede eksistensperiode. Det gjorde det nødvendigt for medlemmerne at bidrage til aktiedannelsen i længere tid og dermed pådrage sig større materielle ofre. En sådan unormal orden skyldtes hovedsagelig samfundets mangel på midler i de første år efter dets oprettelse og af deres uforholdsmæssige overflod i de sidste år af dets eksistens. Fjernelsen af denne mangel krævede selskabers tilladelse til at optage lån fra ikke-medlemmer. En sådan ret blev anerkendt for dem ved Lord Chancellors beslutning i 1869. Loven af 1874 tillod selskaber at indgå lån ved at udstede aktier, der kunne indløses afhængigt af statens frie kontanter. Begrænset ansvar for medlemmer indført. Denne lov giver mulighed for organisering af ikke kun midlertidige, men også permanente S. selskaber.
Faste byggeforeninger begyndte at opstå allerede i 1840'erne og afløste efterhånden de midlertidige. Først og fremmest var den obligatoriske lukning af midlertidige selskaber efter tilfredsstillelse af boligbehovet hos en vis, tæt kreds af mennesker unormal. Behovet for en engangsbetaling af alle periodiske bidrag fra en person, der blev medlem nogen tid efter, at S. åbnede sin virksomhed, spærrede reelt adgangen til selskabet for nye elementer. Forpligtelsen til at opnå et lån fra samfundet var yderst ufordelagtig for dem, der meldte sig ind i samfundet udelukkende på grund af den rentable investering af deres opsparing. Alle disse mangler banede vejen for fremkomsten af permanente S. selskaber, som blev anerkendt ved loven af 1874 .
Denne lov efterlod imidlertid vidtrækkende muligheder for forskellige misbrug, hvis konsekvens var mange samfunds sammenbrud, hvilket forårsagede udstedelsen af en ny lov i 1894. De S.-samfund, der nu eksisterer i England , i modsætning til deres navn, gør det ikke selv bygger huse til deres medlemmer: de har kun det mål at uddanne gennem periodiske bidrag fra medlemmerne kapital til at udstede lån til medlemmer af samfundet med sikkerhed i fast ejendom. Rækkefølgen for modtagelse af et lån fra kassen bestemmes enten ved lodtrækning (Ballot Soc.), eller ved at sælge det på en offentlig auktion (Sale Soc.). Det længe etablerede bonussystem gav samfundet mulighed for at modtage en højere rente på sine lån end den lovlige. Selve præmiens størrelse er enten præcist fastsat eller bestemt af konkurrenternes konkurrence på en offentlig auktion. Lånets størrelse fastsættes efter antallet af andele: det beløb, der skal udbetales i form af et lån, er netop det beløb, som sammen med renter kan tilbagebetales ved medlemmets periodiske indskud. Det udgør normalt 3/4 eller endda 7/8 andele og gør det muligt efter 12-14 liter. købe en bolig. Et medlem, der har modtaget lån, kan kræve sin andel tilbage med de påløbne renter. Bygningsselskabernes driftskapital dannes nu ikke blot af medlemskontingenter og særlige lån, men også af renteindskud fra 1s. op til 2000 fn.
Ved at betale på dem fra 4 til 5 procent giver byggeselskaber ret til at kræve tilbagebetaling af selv betydelige depositumsbeløb uden forudgående varsel. I nogle samfund, både permanente og midlertidige, udgør bidrag hovedposten i arbejdskapitalen. Midlertidige samfund mister dermed deres tidligere udelukkende gensidige karakter. De midlertidige samfund fortsætter med at eksistere takket være enkelheden og billigheden i deres administration, hovedsageligt blandt arbejderklassen, på trods af deres numeriske overvægt, nu på vej i baggrunden før de permanente, som er blevet rene bankinstitutioner. Medlemmers ind- og udtræden er til enhver tid helt gratis. Med betydelige midler til rådighed åbner moderne engelske permanente S.-samfund et byggelån på fra en til 6 tusind fn. sterl., og nogle gange endda op til 20 tusind. Disse tal viser, at byggefirmaer i denne kategori tjener til at tilfredsstille middelklassens boligbehov, ikke arbejderne. Førstnævntes deltagelse i disse samfund kommer kun til udtryk i, at de fortsat bidrager med deres opsparing her, som de får en ret høj procentdel for. Midler fra små indskydere gør det muligt at åbne et ret betydeligt byggelån for velhavende personer. Endnu mere markant udvikling og udbredelse af S. samfundet i det nordamerikanske USA, hvor de er kendt under navnet "Building and Loan Associations". De sociale samfunds funktioner i USA er bredere og mere varierede end i England. De spiller rollen som opsparing, lån, S. og endda forsikringsinstitutioner. En gruppe personer, hvoraf ingen har tilstrækkelige midler til at bygge et hus, danner et kooperativ . Alle yder lige store bidrag. De er udlånt til en person til opførelse af et hus, efter akkumulering af et tilstrækkeligt beløb (normalt $ 200). Køen bestemmes af tilbuddet om den højeste præmie på en offentlig auktion. I mangel af konkurrence betaler låntagere kun et nominelt beløb, som de betaler 6 % af. Sammen med betalingen af renter på lånet skal låntageren fortsat yde bidrag for at udgøre sin andel. Den erhvervede ejendom er pantsat i selve selskabet, hvis panteret ophører på tidspunktet for andelens ”modning”. Låntageren bliver herefter den fulde ejer. Han kan betale det lånte beløb og på et tidspunkt. Deltageren, frataget muligheden for at fortsætte betalingerne, har ret til at få pengene tilbagebetalt sammen med de påløbne renter. I henhold til proceduren for udstedelse af aktier i S.-selskabet i USA. Stater er opdelt i 1) midlertidige (terminerende), 2) virksomheder med et seriesystem (seriel) og 3) permanente (permanente). Foreløbige selskaber repræsenterede den oprindelige form for S. selskaber og udstedte kun én serie aktier. Under dette system skal aktionærer nødvendigvis være låntagere; ellers forbliver kapitalen uinvesteret, for selskaber af denne type udfører alle deres transaktioner udelukkende med deres medlemmer. Samfund i den anden kategori skylder deres navn, at de udgiver serier med bestemte intervaller (årligt eller to gange om året). De er ikke mindre permanente end Type 3-samfund, som frigiver dem efter behov. Der er egentlig ingen væsentlig forskel mellem de to sidste typer. Samfund med et seriesystem dominerer. Daytonoscal-systemet adskiller sig noget fra dem . Selskaber af denne type, der til enhver tid accepterer medlemmer uden at foretage betalinger i den forløbne tid, udsteder efter tur lån, bestemt af tidspunktet for modtagelse af krav.
Byggeforeninger er underopdelt i USA i 1) lokale og 2) nationale. Fordelen ved førstnævnte er god kontrol og betydelige besparelser på grund af fravær af provisionsudgifter mv.; men de nationale Bygningsselskaber letter kapitalbevægelsen fra steder, hvor den er i overflod, til steder, hvor den er knap. Disse samfund er af senere oprindelse; i 1893 var der 240 af dem, og det samlede antal af S. selskaber var 5838. Ifølge data fra 5819 selskaber, der afgav en rapport, havde de i 1893 1.745.725 medlemmer (inklusive 307.828 kvinder). Det gennemsnitlige antal medlemmer pr. samfund er 301 (særskilt for nationale foreninger - 1637 ). Det samlede antal lånemedlemmer er 455.411 (26,25%). Det gennemsnitlige antal individuelle medlemsandele er 7,5 med en gennemsnitlig værdi på $257,25 (for statsborgere, $86,73). Den gennemsnitlige lånestørrelse er $ 1.120 . Medlemmer af disse foreninger købte 314.755 huse (inklusive 290.803 medlemmer af lokale foreninger). Kun 8.709 købere viste sig at være i misligholdelse med at betale gæld, og selskaberne led tab for 449.599 dollars. De fremlagte data er af særlig betydning i betragtning af, at medlemmerne af disse selskaber i høj grad er mennesker af arbejderklassen (håndværkere, arbejdere osv.). I nationale samfund udgør de 54%, i lokale samfund - 70%. - På det europæiske kontinent S. i alt. fået en markant udvikling i Danmark . De opstod her for første gang i 60'erne og findes nu i en række byer. Den første plads blandt dem indtages af Københavns Arbejderes Bygningsforbund, der indtil 1898 byggede 1087 huse til en pris af 8.322.517 kroner . Ved regelmæssig indbetaling af bidrag i 20 år bliver disse huse fuld ejendom. Ethvert medlem, der ikke inden for 10 år har modtaget ret til et hus ved lodtrækning, kan kræve beløbet af sine indskud tilbage. I 1897 blev der dannet en anden arbejderbygningsforening i København til opførelse af bygninger med lejede lokaler. Takket være dansk S. totals frugtbare aktivitet. 200.000 mennesker (over 4 % af befolkningen) var i stand til at tilfredsstille deres boligbehov, herunder 13 % af de fattige. I Danmark rekrutteres medlemmerne af disse selskaber hovedsagelig blandt fabriksarbejdere, håndværkere og småansatte. - S.-samfund udvikler sig langsomt i Tyskland , selvom det akutte boligbehov allerede i 1860'erne var genstand for diskussion på en række kongresser, og budskabet pegede mange gange på behovet for at fremme organiseringen af selvhjælps-S.-samfund. Men før 1870 opstod der kun 3 °C. samfund. I 1871 var der 17 af dem, i 1875 - 52. I modsætning til de engelske samfund var de tyske fra den første periode af deres eksistens direkte beskæftiget med boligbyggeri eller købte færdigbyggede bygninger. Derfor behovet for en engangsinvestering af kapital, som sjældent ledte efter lokaler i denne gren af økonomisk aktivitet.
Denne omstændighed inspirerede Schulze-Delitzsch med ideen om behovet for at danne to separate samfund, hvoraf det ene ville blive bygget på et kapitalistisk grundlag, og det andet på et personligt grundlag. Den første var at tage sig af erhvervelse eller opførelse af bygninger, den anden at opmuntre medlemmer til at akkumulere ved at spare det beløb, der var nødvendigt for at købe et hus. Et væsentligt skub til udviklingen af S. selskaber og til dannelsen af byggeforeninger blev givet ved loven af 1889 , som tillader eksistensen af gensidige hjælpeselskaber med begrænset ansvar; men selv han fjernede ikke vanskeligheden ved at skaffe kapital af samfundene. Staten anerkendte det derfor som sin pligt at bistå S. samfund. I 1895 blev der vedtaget en lov i Preussen om frigivelse af 5 millioner mark fra statskassen for at forbedre de ansattes boliger i statsejede fabrikker og fabrikker. Loven af 1898 tildelte yderligere 5 millioner mark til samme emne. Antallet af S. selskaber i Tyskland var 36 i 1880 og 33 i 1885 . 1890 - 50, i 1893 - 101, i 1897 - 192, hvoraf kun 31 udgav en rapport, med 8433 medlemmer. De byggede 82 huse, heraf 35 med 333 lejede lejligheder. Disse huse koster 1875713 Mar. Medlemmernes andele udgjorde 1455998 Mar. Disse selskaber afhændede en andens kapital i 7707767 Mar. og en reservefond på 235.610 mark. Trods al beskedenhed i de opnåede resultater er S. samfund i Tyskland det bedste middel til at tilfredsstille den arbejdende befolknings boligbehov. I andre europæiske stater har S. samfund ikke fået væsentlig udvikling. I Frankrig udviste arbejderne selv lidt initiativ i denne sag. Den såkaldte Immobili ère d'Orlé ans (det byggede over 200 huse til en værdi af over 2 millioner francs) og Union fonci è re i Reims (byggede omkring 50 huse). S. samfund baseret på det kapitalistiske princip er blevet mere udbredt i Frankrig. I 1898 havde Frankrig kun 25°C. selskaber og 11 partnerskaber. Loven af 1894 om billige lejligheder etablerede lokale udvalg, som skulle tilskynde til indretning af billige lejligheder. Deres aktiviteter er forenet af "Det øverste råd for billige lejligheder" (Conseil sup érieur des habitations à bon marché), der er underlagt handelsministeriet. På trods af en række fordele, som denne lov giver S. interessentskaber, har den indtil videre kun haft ringe effekt på forbedringen af arbejdstagernes levevilkår. Nogle af de bedste resultater er opnået af Building Societies i Italien . Her er der foreninger for byggeri og produktion, arbejdsgrupper, fortrinsvis murere, som selv bygger huse til eget behov og til salg til andre arbejdere. Milano og Genuas partnerskaber er særligt berømte. Ifølge Landbrugsministeriet var der 87 foreninger i Italien i 1893. I Østrig , hvor de byggeforeninger, der var opstået i tresserne brugte betydelig kapital på at bygge huse, resulterede den økonomiske krise i 1873 i, at et betydeligt antal dem. I øjeblikket tæller de 19 ° C. virksomheder, hvoraf kun én har ubegrænset ansvar. Alle beboere erhverver den bygning, de beboer, i fællesejeretten, som kan sikres hver af dem ved en indførsel i pantebøgerne.
I Rusland har byggesamfund næsten ingen udvikling modtaget. Kapital bringer stadig for høj profit og kan med fordel placeres i forskellige industrivirksomheder, som følge heraf ikke bruges til at bygge huse til arbejderklassen. Blandt sidstnævnte er tanken om, at det er muligt at få dækket sit boligbehov gennem obligatorisk opsparing i et selvhjælpssamfund, for svag til at fremkalde et aktivt initiativ i denne retning. Der var dog individuelle forsøg fra kapitalisterne på at bruge kapital på S.-virksomheden (for eksempel Kiev House-Building Society). Alt, hvad der er gjort for at forbedre arbejderklassens levevilkår, skyldes enten gennemførelsen af visse fabrikanters initiativ, som har indrettet lokaler til deres arbejdere, eller er af velgørende karakter. I mellemtiden har boligbehovet i mange byer allerede fået karakter af en akut kronisk katastrofe. Derimod kan det næppe betvivles, at arbejderen, hos hvem evnen er udviklet gennem opsparing til at sikre en korrekt tilfredsstillelse af boligbehovet og endda erhvervelse af eget hus, har stor værdi som person, som medlem. samfund, familie og stat. Socialistiske samfund kan ikke forventes at lykkes med at gøre alle arbejdere til ejere af huse, men under alle omstændigheder er de med til at forbedre levevilkårene for i det mindste den del af arbejderne, der aktivt stræber efter at forbedre deres situation ved egen indsats og midler . Langt fra at være ubrugelige set fra dette synspunkt er selv de byggeselskaber, som ikke hviler på princippet om gensidig hjælp, men har karakter af kreditinstitutter.