Omvendt realkreditlån

Et omvendt realkreditlån  er en mekanisme til at tjene penge på en ejers hjem. I sin kerne er der tale om et særligt misligholdt lån (lån) med sikkerhed i pensionistens fast ejendom. Hovedgælden på lånet og alle påløbne renter aktiveres periodisk (udbetales ikke til kreditor) og tilbagebetales først efter pensionistens død ved salg af boliger [1] .

Historien om omvendte realkreditlån [2]

Omvendt realkreditlån opstod for mere end et århundrede siden, men har ikke fået væsentlig fordeling på grund af tilstedeværelsen af ​​høje risici (banken er bange for, at låntagers gæld på et tidspunkt vil overstige ejendommens værdi. Låntager er bange for, at banken vil smide ham ud og fjerne den eneste ejendom).

I 90'erne henledte økonomer i mange lande opmærksomheden på effekten af ​​nationens aldring, da andelen af ​​pensionister i deres lande steg markant, som ved pensionering kraftigt reducerede forbruget af forbrugsgoder (som ikke genererede inflation, men reducerede markant efterspørgslen efter varer og tjenester fra lokale producenter).

Idet de indså begrænsningerne i ethvert pensionssystem, begyndte økonomer at lede efter måder at "hvordan" øge forbrugsniveauet (herunder forbedre livskvaliteten) for ældre borgere for at stimulere økonomisk vækst. I mange lande er der allerede påbegyndt forskellige pensionsreformer, som blandt andet omfattede dannelsen af ​​en finansieret del på bekostning af borgernes opsparing. Den ideelle form for selvopsparing for borgerne var deres fast ejendom (der er fast ejendom "allerede nu", og der er ingen grund til at vente på akkumuleringen af ​​nye opsparinger), i forbindelse med hvilken mange lande igen vendte deres opmærksomhed mod det omvendte pantemekanisme.

I nogle lande, hvis økonomier er baseret på at stimulere forbruget, hører omvendte realkreditlån til kategorien af ​​statslige programmer, hvis formål er at øge forbruget af den økonomisk passive del af befolkningen (pensionister) - midlerne modtaget gennem den omvendte realkreditmekanisme er meningsløse at spare og vil højst sandsynligt være rettet mod intraregionalt forbrug af varer og tjenesteydelser (primært medicinske).

Omvendte realkreditlån er mest almindelige i USA, Storbritannien og Australien.

I Den Russiske Føderation, i en testtilstand, blev udstedelsen af ​​et omvendt realkreditlån udført af ARIZhK OJSC

Efterspørgsel efter omvendte realkreditlån

Eksperter identificerer følgende faktorer, der bestemmer efterspørgslen efter omvendte realkreditlån [3] :

1. Mobilitet, det vil sige ældre borgeres vilje eller manglende vilje til at flytte fra deres sædvanlige sted til boliger med lavere økonomiske karakteristika (at sælge eksisterende boliger og købe billigere, hvilket styrer forskellen til eget forbrug).
2. Ønske om at efterlade en arv. Eksperter skelner betinget mellem "østlig" og "vestlig" mentalitet, når de diskuterer problemerne med arv. "Østlig" er kendetegnet ved en vilje til at overlade arven "til enhver", selvom arvingen ikke hjælper økonomisk. "Western" betyder separat husholdning af forskellige generationer af familien og minimal økonomisk støtte fra hinanden. I Rusland er den "vestlige" mentalitet i stigende grad karakteristisk for Moskva og St. Petersborg.
3. Forebyggende (forebyggende) besparelser. Ifølge den mest populære pensionsreformordning (statspensionen er en forsikring mod fattigdom og garanterer kun minimumsbetalinger, grundlaget er virksomhedspensioner og borgernes egen pensionsopsparing) passer "fast ejendom" perfekt ind i kategorien "egen opsparing" af borgerne, da den er kendetegnet ved [normalt] forudsigelig vækstværdi og giver mulighed for i arbejdsår at investere i komfortable køb, og ved pensionering enten sælge fast ejendom (med henblik på flytning, se afsnit 1), eller tjene penge på eksisterende boliger gennem den omvendte pantemekanisme.
4. Skat og forbrugsregninger. I en række lande overstiger væksten i udgifterne til at vedligeholde ens bolig (forsyningsydelser og beskatning) ofte indeksreguleringen af ​​pensionsudbetalingerne, hvilket skaber betingelser for, at en pensionist mister bolig. Et omvendt realkreditlån kan være en effektiv løsning til at øge "indkomsten" for en pensionist (indkomst er taget i parentes, da disse betalinger ikke er indkomst i økonomisk essens).
5. kreditorers omdømme. Da et omvendt realkreditlån, som ethvert låneprodukt, er iboende i en række risici, er långiverens omdømme (deres parathed til dialog med en pensioneret låntager) væsentligt afgørende for valget af en pensionist (i betragtning af at belånt bolig er i de fleste tilfælde den eneste til at leve)

Omvendte realkreditlån og alternative instrumenter [4]

Støtteprogrammer for de fattige

Historien om statsstøtte til det omvendte realkreditmarked i USA begyndte med regeringsprogrammer for målrettede lån. Mange statslige og lokale regeringer i USA har stadig programmer for målrettede lån til fattige ældre mennesker med sikkerhed i fast ejendom med en livstidsudskudt betaling (Scholen, 1991 [5] ). Disse lån er faktisk omvendte realkreditlån, hvor staten eller den lokale regering fungerer som långiver.

Lån udstedes med det formål at foretage nødvendige boligreparationer og betale ejendomsskat. Disse programmer administreres af lokale boligafdelinger.

Former for betaling af midler

Eksperter identificerer fem former for omvendte realkreditbetalinger [6] :

Risikofaktorer [7]

1. Ændring i finansieringsomkostninger (renterisiko). En vigtig risikofaktor, da tilgængeligheden af ​​omvendte realkreditlån er meget afhængig af ressourceomkostningerne. ARIZHK-beregninger viser, at med rater over 9 % om året efterspørges omvendte realkreditlån ikke længere blandt borgerne (en betydelig del af omkostningerne spises op af kapitaliserede renter). For at reducere kreditorernes risici er der i USA vedtaget et særligt statsforsikringsprogram (HECM), som garanterer break-even til kreditorer (opkøb af et realkreditlån, når en belåningsgrad på 98 % er nået )
2. Alder for optagelse i programmet og låntagers køn. Ud fra overlevelsestabellerne, långiver og finansieringsomkostninger, beregner långiver kreditgrænsen, som kan åbnes for låntager med dennes alderskarakteristika, ved at tælle tilbage. Jo ældre låntagers alder er, jo større lånegrænse kan der åbnes for en borger. For samlevende pensionister foretages opgørelsen efter prognosen for den største overlevelse.
3. Risikoen for unøjagtig værdiansættelse af ejendommen. En af de vigtigste risikofaktorer, da den vil bestemme grundlaget for alle efterfølgende beregninger (inklusive fastsættelse af en kreditgrænse)
4. Risikoen for misbrug af tildelte midler. I sin essens er denne risiko minimal, men den bliver relevant, hvis låntageren ikke har nok midler til at vedligeholde sin bolig (skatter, forbrugsregninger).
5. Risikoen for, at låntageren overlever den estimerede (statistiske) levetid. Den vigtigste risikofaktor, da långiveren ikke er i stand til at danne særlige reserver i tilfælde af tidlig død af en anden del af låntagerne. Under hensyntagen til den generelle tendens med stigende levestandard for borgere, fremskridtene inden for medicin og det faktum, at borgere, der indgår omvendte realkreditlån, lever bedre i gennemsnit (forbedrer deres forbrug), kræves høj nøjagtighed af aktuarmæssige beregninger, når de danner et produkt. For at minimere denne risiko anvendes forsikring (i USA, under HECM-programmet, forsikrer FHA denne risiko for visse kategorier af befolkningen)
6. Risikoen for faldende (ikke stigende) ejendomspriser ud over forventning. Typisk fastsætter långiveren en vis vækstrate i ejendomspriserne over tid. I USA antager HECM-programmet en 5% årlig stigning i ejendomspriserne i modellen. Krisen i 2008-2009 tvang imidlertid en betydelig justering af denne model. For at minimere denne risiko anvendes forsikring (låntagerens ansvar i henhold til kontrakten).
7. Utilstrækkelig kvalitet af vedligeholdelse af fast ejendom (især i tilfælde af udtrækning af midler på grænsen af ​​den fulde gældsgrænse)
8. Krydsstandard på andre forpligtelser (f.eks. manglende betaling af skat)

Risikofaktorer, hvis indflydelse endnu ikke er undersøgt

1. Samliv af låntagere (forhøjer formentlig den forventede levetid)
2. Forlængelse af levetiden for omvendte realkreditlåntagere sammenlignet med statistik ved at forbedre livskvaliteten

Omvendt realkreditfinansiering

I betragtning af den langsigtede karakter af låneforpligtelsen i et omvendt realkreditlån skal långiver yde sin egen beskyttelse mod renterisiko. Det mest effektive beskyttelsesværktøj er at ompakke lån til pantesikrede værdipapirer og tilbyde dem til investorer på aktiemarkedet.

Erfaringen med at udstede realkreditsikrede værdipapirer under omvendt pant findes kun i USA. Omvendte realkredittransaktioner kaldes HMBS . Den første securitiseringsaftale var i 1999 af Lehman Brothers og havde en investeringsvurdering fra Moody's og S&P.

I USA blev der vedtaget en strategi for udviklingen af ​​HMBS-markedet, som sørgede for, at staten stimulerede udviklingen af ​​dette marked:

• i de tidlige stadier af produktudviklingen blev hovedparten af ​​omvendte realkreditlån udstedt af private långivere øjeblikkeligt købt ud af den halvoffentlige virksomhed Fannie Mae , hvilket gjorde det muligt for private virksomheder at øge mængderne
• Efterfølgende (2007) skete der et skift fra buyouts til pant-sikrede værdipapirer, med leveringen af ​​"opdateret" Federal Housing Administration (FHA) forsikring for at kompensere for risikoen for fuldstændighed og Ginnie Maes garanti for at kompensere for risikoen på -tidsbetalinger på obligationer . Den første HMBS-aftale med FHA-forsikring var i 2006.

Normalt udstedes HMBS under Z-Bond-ordningen - betaling af obligationslegemet og alle renter i et engangsbeløb ved udløbet af løbetiden. Fra begyndelsen af ​​2011 er Merrill Lynch nøglekonsulenten, den største mægler er Bank of America, mængden af ​​HMBS-udstedelse er anslået til 21 mia.

Da HMBS kun afhænger af én risikofaktor (kursændringer på ejendomsmarkedet), menes det i modsætning til klassisk MBS (hvor der også er risiko for misligholdelse fra låntagerens side), at HMBS er mere pålidelige værdipapirer. Denne teoretisk øgede pålidelighed påvirker dog endnu ikke deres rentabilitet (sammenlignelig med MBS).

Links

• Tale af A. D. Yazykov på Civil Housing Forum 2011 "Reverse Mortgage: Foreign Experience and Prospects for Implementation in Russia"
• AD Yazykov for den russiske avis: Metro-rubler. Pensionister vil kunne…
• A. D. Yazykov for Vedomosti: Omvendte realkreditlån vil hjælpe banker, pensionister og økonomien
• Channel One: Finesser og faldgruber i boliglåneordningen for ældre
• Bankmand. R: Der er plads til gamle mænd
• kreditor. Ru: Hvad er et omvendt realkreditlån for pensionister?

Noter

1. ↑ Vedomosti / Pant omvendt / 13/08/2012 . Dato for adgang: 1. juli 2013. Arkiveret fra originalen 26. januar 2013. (ubestemt)
2. ↑ A. D. Yazykov for avisen Vedomosti / Omvendt realkreditlån vil hjælpe banker, pensionister og økonomien / 24/01/2013 (utilgængeligt link) . Hentet 1. juli 2013. Arkiveret fra originalen 27. januar 2013. (ubestemt) 
3. ↑ Ekspert / Leje vikar / 28/08/2012 . Dato for adgang: 1. juli 2013. Arkiveret fra originalen 4. marts 2016. (ubestemt)
4. ↑ Metro avis / Livrente er ikke en konkurrent til at vende pant / 04/26/2012 (utilgængeligt link) . Hentet 1. juli 2013. Arkiveret fra originalen 26. juli 2014. (ubestemt) 
5. ↑ Reversemortgagemonitor.org/ Ken Scholen (link ikke tilgængeligt) . Dato for adgang: 1. juli 2013. Arkiveret fra originalen 4. januar 2014. (ubestemt) 
6. ↑ Reverse Mortgage Securitisation: Forståelse og måling af risici. særberetning. Moody's Investors Service 23. juni 2000
7. ↑ Tale af A. D. Yazykov på Civil Housing Forum 2011 (slide 6 "The Economics of Reverse Mortgage") . Hentet 2. juli 2013. Arkiveret fra originalen 9. november 2011. (ubestemt)